?L?attitude de l'État envers ses citoyens est inacceptable?

C?est avec beaucoup d?intérêt que j?ai lu votre éditorial de dimanche dernier.

Je voudrais réagir sur le point précis des baux de ?Campement Sites? sur Pas géométriques. L?analyse que vous en faites semble un peu légère et quelques précisions s?imposent :

La phrase prononcée par un juriste, que vous citez dans les termes suivants : ?Si vous avez les moyens de payer, faites-le, c?est une bonne proposition,? doit être remise dans son contexte. Cette personne a en effet dit, il y a près de six mois, à la réunion de décembre qu?au vu de ce qui avait été discuté dans les réunions entre les fonctionnaires des différents ministères et les membres de l?Association of Campement Owners and Users (ACOU), c'est-à-dire des principes de ?certainty, on market value based on transparency and fairness, on an ?as if freehold? basis? qui gouverneraient les nouveaux baux, que la proposition était à considérer pour ceux qui en avaient les moyens. Il a par ailleurs rajouté qu?à la suite de la réception des ?minutes of meetings? de la dernière réunion le matin même de l?assemblée générale, qu'il n?était plus sûr de rien puisque ces mêmes minutes ne reflétaient pas les propos de la discussion tenue quelques jours avant.

Depuis la publication du Finance Act en juillet 2006, l?ACOU a essayé par tous les moyens de communiquer avec les différentes instances gouvernementales impliquées dans le dossier. Il a notamment été suggéré au Premier ministre d?établir un ?master plan? de la côte afin de créer un équilibre entre les plages publiques, les développements commerciaux, les hôtels, les campement sites et les baux agricoles, et de s?assurer d?un revenu équitable et raisonnable des ?prime lands? de l?Etat. Il est tout à fait normal, dans une démocratie insulaire, qu?un sujet d?une importance telle que le développement global de la côte soit considéré au niveau national et en présence des différents intérêts concernés, et non pas laissé à la seule discrétion du ministère des Terres.

Le 27 mars 2007, le ministre des Terres déclare à l?Assemblée, à la suite d?une question parlementaire: ?after appropriate consultations at the highest level, action is being initiated to set up a Specific technical Committee. The continuing notion of fairness and equity in the public and national interest will be among the guiding principles of this Specific technical Committee?.

Malgré l?assurance du ministère des Terres qu?aucune lettre d?option ne serait envoyée aux détenteurs de Campement sites avant d?avoir pris connaissance des recommandations du comité technique, auquel devait contribuer l?ACOU, il s?avère que les lettres ont été expédiées datées du 19 mai 2007. Entre temps, la composition dudit comité n?a jamais été officialisée, et l?ACOU n?a jamais été invitée à y participer ni à y soumettre ses propositions.

Le sujet a jusqu?ici été ?effleuré? par les médias, sous deux angles : l?aspect ?ciblé? de la proposition à une certaine partie de la population mauricienne, et l?aspect financier. À la lecture des lettres d?option, il s?avère que les dispositions sont largement en défaveur des locataires, ne leur offrant aucune sécurité face au bailleur, l?Etat mauricien. En signant ces nouveaux baux, les locataires se retrouveront, après avoir payé une somme exorbitante, à la merci totale du Ministère des Terres qui pourra exercer ses prérogatives sans aucune justification, dans l?arbitraire et l?injustice la plus totale.

Laissant de côté les ratées administratives, revenons au manque de consultation et de communication qui semble être le modus operandi de ce gouvernement, pour considérer la situation des Campements sites et les termes de ces options reçues par les détenteurs de baux sur pas géométriques :

1. Il existe 1 288 campements sites, qui représentent une faible partie des baux accordés par l?Etat sur la côte. Par ailleurs, il existe 5,376 building leases,

124 commercial leases, 368 agricultural leases, 116 social cultural leases, 330 industrial leases, etc? La plupart louées pour des sommes tout à fait dérisoires.

2. Il est raisonnable de penser que l?Etat doit équilibrer les revenus qu?il tire de tous ses terrains à bail (baux industriels et agricoles, grazing lands), avant de considérer de forcer ses citoyens hors de leur domicile. D?autant plus que la plupart des locataires de Campement sites emploient des familles qui résident aussi sur le terrain.

3. Les nouvelles options comportent le paiement d?un ?premium? et d?une location annuelle très élevés. Les détenteurs de campement sites trouvent injuste, à juste titre, d?avoir à payer ces montants exorbitants pour des baux résidentiels. À titre de comparaison, aucun autre bail accordé par l?Etat ne comporte de ?premium?. De plus, les loyers des milliers d?autres baux se trouvant sur la côte sont infiniment plus bas que ceux demandés pour des campements sites alors qu?ils ont une vocation industrielle/commerciale. (liste des baux accordés sur la côte disponible sur www.lecerneen.com section ?divers?)

4. Les nouvelles options restreignent l?utilisation des campements sites à ?l?usage personnel?, c'est-à-dire que les détenteurs ne pourront pas louer leurs résidences pour faire face aux frais exorbitants

5. Le contrat stipule que lors de la signature de nouveaux baux, les bâtiments se trouvant sur le terrain deviendront propriété de l?Etat. Il s?agit là d?une expropriation des villas se trouvant sur le terrain, sans aucun dédommagement.

6. Toute nouvelle construction sera dépréciée de 5 % par an. Ce qui signifie que l?Etat considère que la durée de vie d?une résidence est de 20 ans seulement, et qu?en cas de reprise au bout de ces 20 ans le locataire n?aura droit à aucune indemnité.

7. Dans le cas où le terrain n?est pas construit, le locataire a l?obligation de commencer une construction dans un délai de 18 mois après la signature du nouveau bail. Le contrat stipule clairement que l?Etat ne sera pas tenu responsable en cas de retard d?attribution des permis nécessaires. Si la construction n?est pas commencée dans les délais, l?Etat pourra donc de plein droit résilier le bail. Quand on connaît les délais d?attribution des permis par les instances publiques, on a du souci à se faire?

8. Le contrat stipule que l?Etat pourra reprendre possession de tout ou partie du terrain à n?importe quel moment pour n?importe quelle raison, contre une indemnité représentant la valeur marchande du droit de bail et du bâtiment (déprécié à 5% par an). Le ?premium? et les loyers payés en avance ne font pas partie de cette indemnité et sont donc payés ?à fonds perdus?.

Ce ne sont que certaines des clauses contenues dans les nouvelles options de baux proposés aux locataires.

Des locataires à qui ce même Etat a accordé, depuis plusieurs dizaines d?années, des baux qui ont été renouvelés au fil des ans et dont les loyers ont déjà été revus à la hausse pour la plupart. Des usagers qui y ont construit leur résidence, pour laquelle ils payent un loyer et sont aussi déjà lourdement taxés (par le biais du Campement Site Tax, de la Campement Tax et bientôt de la National Residential Property Tax, qui sont, encore une fois, réservés aux baux de campement sites et pas applicables aux autres baux sur la côte).

Des citoyens mauriciens qui estiment légitime que l?Etat leur propose une solution juste et équitable leur garantissant le respect de leurs droits les plus élémentaires afin qu?ils puissent continuer à occuper leur domicile.

Quels citoyens Mauriciens, de toute région et de toute communauté, quels entrepreneurs, quels commerçants ou quels agriculteurs accepteraient-ils de telles conditions sur leur terrain loué à bail?

Se poser cette question à soi-même, se mettre à la place de ces locataires de campements, c'est réaliser à quel point l'attitude de l'Etat envers ses propres citoyens est inacceptable dans cette affaire.

C'est pourquoi tout cela dépasse les seuls intérêts, au demeurant légitimes, des locataires de campements et concerne l'ensemble des citoyens mauriciens.

Par solidarité contre une injustice manifeste tout d'abord.

Mais aussi et surtout, par intérêt car personne ne devrait se réjouir de voir se créer un tel précédent dans les conditions d'octroi des baux de terrains de l'Etat.

J?espère que ces éléments vous ont aidé à mieux comprendre la situation.

Mélanie FAUGIER

?Une façon d?agir abusive et inhumaine ?

Je suis une lectrice assidue de vos éditoriaux du dimanche, bien écrits et pertinents.

À la suite de votre article du dimanche du 10 juin, permettez-moi de venir apporter un éclairage complémentaire sur la question des ?campement sites?, où vous trouvez qu?il a seulement manqué au gouvernement la manière de faire.

Il est tout à fait compréhensible que ceux qui ne passent pas des nuits entières à imaginer à quoi ressemblera leur vie après que le gouvernement leur aura ôté leur domicile, aient du mal à saisir l?intensité du traumatisme psychologique dans lequel vivent la plupart des familles concernées depuis le budget 2006.

D?entrée de jeu, il est bon de préciser qu?il ne s?agit pas d?une simple taxe ? une campement tax ? mais bien de nouvelles conditions pour le renouvellement de ces baux, conditions tellement abusives et déraisonnables qu?elles vont entraîner la perte de leur domicile pour un grand nombre de citoyens, dont certains ont décidé de porter l?affaire devant la justice, tellement ces conditions leur semblent contraires à la Constitution et aux lois en vigueur.

Le fait que ces terres appartiennent à l?Etat ne constitue pas une raison suffisante permettant au gouvernement d?agir de façon abusive et inhumaine envers des citoyens. En tant que propriétaire, l?Etat mauricien devrait appliquer, en premier lieu, à lui-même, les règles de modération qu?il demande d?observer à tous les autres propriétaires de logements résidentiels, appelés ?dwelling houses? dans le Landlord and Tenants Act. Or, l?Etat vient réclamer à certains locataires des terrains qui lui appartiennent, des primes et loyers tellement élevés ? ainsi que des augmentations de loyers tellement importantes ? que des salaires de hauts fonctionnaires ou de cadres supérieurs ne suffisent pas pour s?acquitter des sommes demandées.

L?Etat mauricien pourrait aussi se tourner vers d?autres grands pays démocratiques où il existe des baux à long terme similaires aux baux de ?campement sites?, c?est-à-dire des terrains loués à bail sur lesquels des citoyens ont construit leurs domiciles. Nos autorités apprendraient que ces États démocratiques ont considéré qu?il est injuste et inacceptable, qu?au terme de leur bail, ces citoyens perdent leurs domiciles, l?investissement de toute une vie, qu?il s?agisse d?une modeste masure ou d?une superbe résidence. Les autorités mauriciennes constateraient que ces États démocratiques ont pris des mesures diverses afin d?empêcher que pareille injustice ne se produise. Elles pourraient s?inspirer de la conduite de l?Etat britannique qui donne aux locataires de terrains du Crown Estate les mêmes droits que ceux accordés aux locataires de terrains privés.

Il n?est pas exact d?affirmer que tous les Mauriciens habitant les côtes se sont installés là dans les années soixante et qu?ils savaient très bien que leurs baux arriveraient à expiration en 2020 ou 2040. Un nombre non négligeable de citoyens ont des baux dont l?origine remonte bien avant, à 1910 ou 1920 dans certains cas. C?était l?époque des vrais ?campements?, installations provisoires et rudimentaires, avec des murs en ravenalas et des toitures en vétiver ou en tôle. Ces anciens baux ont déjà fait l?objet d?une prolongation de 60 ans. Les locataires actuels pouvaient donc ?aspirer légitimement? à ce que leurs baux soient renouvelés, avec des augmentations de loyers et des conditions raisonnables, comme cela avait été le cas précédemment.

D?autant plus que les autorités ont permis à ces citoyens de bâtir sur ces terrains appelés ?campement sites? des constructions qui ne sont en rien des ?campements?. Des permis de construire ont été accordés pour des maisons en dur à être utilisées comme domicile principal. Seul un Etat sans c?ur et quelque peu inhumain laisse ses citoyens construire leurs domiciles sur des terrains qu?il se propose de reprendre quelques années plus tard ou de louer à des tarifs tellement prohibitifs que ces citoyens se verront forcés d?abandonner leurs domiciles.

Certes il y a bien une clause de reprise dans ces baux. Mais il est bon de rappeler que le modèle de ces baux a très peu changé depuis leur origine, et, qu?à l?époque, les reprises de terrains n?étaient envisagées que dans un intérêt strictement public, notamment pour la défense du territoire. Ce qui n?est pas le cas de nos jours où des politiciens menacent d?écraser davantage des citoyens déjà abattus, en brandissant le couperet de la reprise prochaine de terrains.

L?Etat n?a pas été attentif et élégant à l?égard des locataires de sites de campements. Dès le début des années 1980, soit une vingtaine ou même une dizaine d?années après la conclusion ou le renouvellement de certains baux ? et avant même le décollage économique du pays ? il est venu instaurer une ?campement site tax? estimant que les loyers demandés n?étaient pas assez élevés, taxe à laquelle est venue s?ajouter une ?campement tax?, venant ainsi changer en cours de route les règles du jeu. Avec pour conséquence qu?en 2007, aucun locataire de ?campement site? ne paie Rs 1 200 en tout et pour tout à l?Etat. Le montant pour un arpent en Zone A avoisine plutôt les Rs 100 000 par an. Somme importante pour un ?ground rent?.

La situation n?est donc pas aussi simple qu?elle n?en a l?air : de riches propriétaires de maisons refusant de payer leur dû à l?Etat. Parmi ces propriétaires, il n?y a pas seulement quelques cas nécessiteux qui demandent réexamen. Beaucoup de ces citoyens ont des revenus très modestes. D?autres gagnent mieux leur vie, mais leur salaire est loin de leur permettre de pouvoir payer, en sus de la prime, les loyers exorbitants qui sont demandés. Très peu ont des augmentations de salaires de 15,7625 % sur trois ans, alors que tous les ans le gouvernement recommande des augmentations de même pas 1 % pour les salaires de la classe moyenne. Ces citoyens devront de surcroît s?acquitter de la National Residential Property Tax basée sur la valeur et qui ne manquera pas de frapper très lourdement les terrains côtiers.

Quant à l?offre du ministère des Terres, on ne peut la qualifier de ?bonne proposition?. Si un juriste l?a fait, il s?est trompé. Peut-être n?avait-il pas bien lu les clauses du nouveau bail ? En tout cas, son opinion n?est guère partagée par la très grande majorité des locataires de ?campement sites?.

En effet, la proposition de l?Etat est loin d?être attractive, surtout après les derniers amendements qui lui ont été apportés. Quel Mauricien serait disposé à payer une prime énorme pour le renouvellement d?un bail dans lequel il se verra, en quelque sorte, déposséder de sa maison dans 20 ans, étant contraint d?accepter de la dévaluer de 5 % tous les ans ? En l?espace de 20 ans, sa maison ne vaudra plus rien et il aura simultanément payé en loyers une somme équivalente à une ou deux maisons neuves. Ainsi qu?une lourde taxe sur un terrain loué comme s?il en était le propriétaire. Comment l?Etat peut-il demander aux locataires de ?campement sites? de payer une prime très élevée pour renouveler un bail pour 60 ans, alors qu?après 20 ans, les maisons n?ayant plus aucune valeur, l?Etat aura de bonnes raisons de vouloir reprendre aussi les terrains ?

Le ministre des Finances avait promis ?certainty and security of tenure? aux détenteurs de baux en échange du paiement de sommes astronomiques. Dans les lettres d?option, récemment expédiées, on ne trouve rien de la sorte.

La situation est très grave. Il manque à l?Etat plus que la manière. Il lui manque la volonté de chercher une solution humaine et raisonnable afin que quelques milliers de Mauriciens ne soient pas dépossédés de leur domicile. Il manque aussi à l?Etat la volonté de cesser d?exploiter des clichés réducteurs ne correspondant en rien à la réalité actuelle.

Elisabeth HEIN