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Place aux classes moyennes
Le logement est bien l?une des pierres angulaires de la lutte contre la pauvreté et l?exclusion. La National Housing Development Company (NHDC) est le principal acteur du logement social. Pour 2006-2007, environ 20 000 personnes ont soumis une demande de logement à la NHDC. C?est moitié moins qu?au début des années 1990. Une évolution a marqué le logement social mauricien. Dès sa création en mars 1991, la NHDC a privilégié l?habitat collectif sous la forme d?immeubles, à Camp Levieux, Dagotière, Baie du Tombeau ou encore Pointe-aux-Sables. Toutefois, ce type de logement n?a pas convaincu tant dans sa forme que dans son mode de fonctionnement.
La gérance, confiée à des syndics, n?a pas fonctionné dans la majorité des cas. Les défauts de cotisations mensuelles ont, en effet, handicapé le fonctionnement des syndics. Par exemple, l?ardoise du syndic de Alpha/La Concorde à Camp Levieux s?élève à Rs 1,8 million pour la période 1993-2007. Ce n?est qu?après le départ du responsable du syndic, Gérard Rawootea, que les copropriétaires se sont mobilisés pour que la résidence ne parte à la dérive. Par ailleurs, il semblerait que la vie en communauté, au sein de blocs d?appartements proches, ne convienne pas aux résidents. Les parties communes sont, par exemple, sous-utilisées ou la cause de tensions entre voisins.
Duplex pour familles modestes</B>
Le constat est amer. Les premiers projets de la NHDC n?ont pas été une réussite. C?est pourquoi l?organisme a revu sa copie, privilégiant, pour les foyers les plus modestes, un type d?habitat social sous la forme d?un duplex. Il s?agit des maisons Firinga. Ces maisons, destinées aux classes sociales les plus démunies, sont dites évolutives. La maison Firinga ne présente qu?une grande pièce. Les cloisons intérieures sont à la charge de l?habitant. Celui-ci peut également poursuivre la construction afin d?améliorer son logement en fonction de ses moyens. Les mensualités pour ce type d?habitat varient entre Rs 900 et Rs 1 200.
Les maisons Firinga sont venues remplacer les «longères». Cet habitat précaire n?était pas pourvu des commodités de base, l?eau ou l?électricité. Les maisons Firinga ont donc permis à ces familles modestes, d?améliorer leurs conditions de vie et leur confort. Des immeubles et «longères» aux maisons Firinga, le type d?habitat social proposé par la NHDC a changé, tenant compte des dysfonctionnements qui sont apparus dans la gérance des immeubles.
Cependant, la NHDC ne se cantonne plus aux seuls démunis. Depuis 2003, l?organisme s?intéresse également à la classe moyenne. Des maisons, au coût de Rs 400 000 environ, ont été construites dans ce sens à Highlands. Les demandes avaient alors été bien supérieures au nombre de maisons disponibles.
Dernièrement, le ministre des Terres a rappelé que «la NHDC ne peut plus se restreindre à la construction des maisons Firinga. Elle doit continuer à le faire tout en se lançant dans de nouveaux projets». Très clairement, le logement social ne devrait plus être la seule activité de la NHDC. Le ministère de tutelle encourage la structure parapublique à développer des projets destinés à la classe moyenne. Moka devrait, dans ce sens, accueillir des logements destinés aux fonctionnaires et cadres de la classe moyenne. Au ministère des Terres, on justifie cette position en rappelant que la NHDC s?occupe des plus vulnérables et que dans le même temps, des projets immobiliers de luxe se multiplient. De fait, la classe moyenne ne trouve pas son compte et c?est pour cela que le ministère pousse la NHDC à s?intéresser à ce créneau. Dans ce cadre, les partenariats public-privé seront encouragés, comme c?est le cas pour les maisons actuellement en chantier à Plaine-Verte, au coût de près de Rs 900 000.
Cortèges de difficultés</B>
La question du logement est primordiale. La détérioration du pouvoir d?achat entraîne un cortège de difficultés tant pour les plus démunis que pour les travailleurs de la classe moyenne inférieure (lower middle class). Ces difficultés se ressentent notamment dans l?accès au logement. C?est pourquoi il est nécessaire de poursuivre les constructions pour les familles modestes sans pour autant négliger les familles de la classe moyenne. La NHDC peut ainsi proposer des habitations plus abordables à des fonctionnaires ou des cadres moyens du privé.
D?ici la fin du mois, une réunion concernant l?utilisation des 2 000 arpents de terre obtenus de l?industrie sucrière portera notamment sur le logement social. Pour rappel, la Mauritius Sugar Planters? Association (MSPA) avait précisé que 1 500 arpents devaient être destinés, prioritairement, à la construction de logements sociaux dans le cadre de l?Empowerment Program. De cette manière, certains projets restés dans les tiroirs pourraient être à nouveau sortis.
Le logement est bien l?une des thématiques premières dans le combat contre la pauvreté. De ce fait, les autorités ont à leur charge de trouver les meilleurs moyens, en adoptant une politique claire et articulée, pour que le logement social propose plus qu?un toit. L?exclusion géographique est aussi un frein au dynamisme des zones d?habitat social qui sont, de facto, en proie à des problèmes sociaux plus aigus.
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<B>Cas français et singapouriens</B>
Le logement social que l?on connaît en France actuellement date des années 60-70. Les habitations à loyer modéré (HLM) se présentaient sous la forme de grands ensembles. Les barres et tours d?immeubles ont été construites dans les périphéries des grandes villes. Elles sont une des caractéristiques du paysage des banlieues françaises. Le cadre juridique définit les HLM comme suit : «Habitations collectives ou individuelles, urbaines ou rurales, répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux familles et personnes de ressources modestes».
La population des HLM est principalement constituée d?ouvriers, d?employés. Dans les années 70, de nombreuses familles de travailleurs immigrés sont allés vivre dans des HLM. En vérité, le logement social en France est apparu dès le XIXème siècle. Les «habitations à bon marché» (HBM) sont apparues dès 1894. Les HBM ont également, au début du 20e siècle, été étendues aux zones rurales, notamment afin d?endiguer l?exode rural.
En 2000, la loi de solidarité et de renouvellement urbain (SRU) prévoit un seuil de 20 % de logements sociaux dans les villes de plus de 50 000 habitants. Cependant, force est de constater que cet objectif n?est pas atteint dans de nombreuses villes, pour des raisons politiques ou sociales (la très chic ville de Neuilly-sur-Seine, aux portes de Paris par exemple). Aujourd?hui, les grands ensembles ne font plus recettes. Ils sont, petit à petit, remplacés par des ensembles d?appartement plus petit, de meilleur standing, faisant la part belle aux espaces récréatifs et mieux reliés aux axes de transports et centres de commerce. Dans une politique globale de la ville, il s?agit d?éviter que les zones HLM ne souffrent d?une ghettoïsation, un des facteurs explicatifs des problèmes inhérents aux banlieues.
A Singapour, les logements sociaux ne souffrent pas d?une mauvaise image. Dans cette cité-Etat de plus de quatre millions de personnes, le logement social se fait dans la masse. En fait, les autorités ont parié sur la mixité sociale afin d?éviter l?exclusion urbaine et sociale par la création d?enclaves. De la même manière, le «Housing and Development Board» singapourien, responsable des logements sociaux, s?assure de l?intégration de ces espaces en les construisant dans des quartiers dotés des infrastructures nécessaires en termes de transport, de scolarité, de commerces et de loisirs. Les logements sociaux se fondent donc dans la ville. La géographie des logements sociaux doit être pensée de manière à ce que les bénéficiaires ne se sentent pas exclus.
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QUESTIONS À...
<B>Alan Ganoo,</B> ancien ministre des Terres et du Logement</I>
<B>«L?investissement du secteur privé a été inexistant dans le domaine du logement social»</B>
● <B>La politique de logement social lutte-t-elle efficacement contre la pauvreté ? Comment s?assurer de l?intégration des zones d?habitats sociaux au tissu social ?</B>
La question est déjà de savoir si le gouvernement a une politique de logement social. Je répondrai par un non catégorique. Depuis l?arrivée de l?Alliance Sociale au pouvoir, il n?y a pas eu d?efforts notables en faveur du logement social. Dans les deux précédents budgets, il n?y a aucune allocation substantielle pour la construction des logements sociaux. Aucun maison n?a été conceptualisée, construite et livrée par ce gouvernement. Les dernières maisons livrées ont été conceptualisées sous l?ancien gouvernement. La politique du logement social est creuse. Environ 30 000 familles sont sur la liste d?attente de la NHDC. C?est effrayant parce que le retard s?accumule.
Concernant l?intégration sociale, il est vrai que les premières maisons de la CHA, construites après le cyclone Carol, répondaient à une urgence. C?est pourquoi il n?y avait pas les aménités nécessaires, comme le tout-à-l?égout ou le transport, les loisirs. La ségrégation sociale qui en a découlé a engendré des problèmes d?intégration. Cela est à la source des tensions qui persistent dans certains endroits.
Puis la création de la NHDC au début des années 1990 a été un pas en avant. De nombreux logements ont été construits près des milieux urbains. Le choix des sites répondait à une politique délibérée pour favoriser l?intégration sociale des bénéficiaires de ces logements. La question reste néanmoins d?actualité. On peut faire mieux, très certainement.
● <B>Les partenariats public-privé sont-ils à développer dans le logement social ?</B>
Dans le domaine du logement social, l?investissement du secteur privé a été minimal, si ce n?est inexistant. Le secteur privé n?a pas investi car ce n?est pas un secteur profitable. Le retour sur investissement est faible. Pour être honnête, c?est assez difficile d?imaginer que le privé investisse. Il le fait essentiellement bénévolement, comme cela a été le cas à Rivière Noire. Les autorités par exemple participent, avec l?aide de la NHDC, a des opérations de levée de fonds auprès des acteurs privés.
Il y a environ 15 ans, le ministère des Terres avait proposé aux promoteurs de se lancer dans le domaine à travers le Housing Development Certificate, qui offrait notamment des facilités. Un seul promoteur a manifesté un intérêt. Tous les gouvernements se sont posés la question de savoir s?il est possible d?attirer davantage le privé. Les résultats restent bien ternes. Est-ce qu?il ne faudrait pas revenir avec de nouvelles conditions, des avantages fiscaux par exemple pour les encourager à participer à la construction de logements sociaux ? C?est la question qui subsiste.
● <B>Que pensez-vous de l?implication de la NHDC dans la construction de logements pour la classe moyenne ? </B>
C?est un non-sens ! On ne peut pas demander cela à la NHDC. Cela va contre l?objectif initial qui est de construire des maisons pour les familles qui sont au bas de l?échelle. La vocation n?est pas respectée dans ce cas. L?Etat met à disposition le terrain, les commodités (eau et électricité). C?est une manière d?aider les plus pauvres, de lutter contre la pauvreté par l?accès au logement. Demander à la NHDC de construire pour la classe moyenne revient à condamner les familles demandeuses d?un logement social. La classe moyenne peut se tourner vers la Mauritius Housing Corporation (MHC) qui accorde des prêts à des taux avantageux pour la construction d?une maison. Pour aider la classe moyenne il faudrait revoir l?abolition des facilités financières attachées aux prêts de la MHC. La mission de la NHDC est d?aider les plus démunis par l?accès au logement.
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