Mille trois cents propriétaires de résidences de la National Housing Development Company (NHDC) ont reçu une lettre d’information une réforme en profondeur du système de syndic de leurs logements. Réforme que le ministre du Logement et des terres, Shakeel Mohamed, a annoncé, hier, à Ébène lors d’une conférence de presse et qu’il a décrite comme «une réforme majeure, pas un changement cosmétique». La machine est déjà en marche.

Le principe central : couper le flux financier direct entre l’État et les syndics de résidence. Fini les subventions publiques versées directement aux syndics individuels, l’argent ira désormais à la NHDC elle-même, qui prendra en charge la gestion quotidienne des parties communes via un nouveau département dédié.

Une réponse à des années de mauvaise gestion documentée et à Rs 40 millions de fonds publics qui ne produisent pas les résultats attendus. La subvention mensu- elle, actuellement versée aux syn- dics individuels, sera redirigée vers la NHDC Ltd, qui ouvrira 59 comptes bancaires dédiés, un par résidence, proportionnellement au nombre d’unités. Ce National Syndicate Fund Account permettra, promet le ministre, une traçabilité totale de chaque roupie dépensée.

En parallèle, la NHDC créera un Housing Estate Management and Community Development Department (HEMCD), qui prendra en charge les frais de ce que les syndics ne parviennent plus à assurer. Soit l’entretien des pelouses, des aires de jeux, le paiement des factures CEB et CWA, la maintenance des pompes à eau, les petites réparations de plomberie et d’électricité, la vidange des eaux usées et le nettoyage des drains. Une hotline permanente et un residence manager dédié compléteront le dispositif.

Le rôle des syndics n’est pas supprimé, mais recentré. Un nouveau mémorandum d’entente – le pré- cédent, qui date de 2012, a expi- ré – redéfinira leurs responsabilités en conformité avec les articles du code civil : représentation légale de la copropriété, gestion comptable des contributions, convocation des assemblées générales, propositions de travaux. Les grands travaux de réhabilitation, eux, resteront hors de leur périmètre.

Les raisons

Le ministre n’y est pas allé par quatre chemins. Parmi les 45 résidences NHDC placées sous régime de syndic, seules 32 ont un syndic opérationnel. L’État verse Rs 200 par unité et par mois, mais le résultat sur le terrain est, selon Shakeel Mohamed, «un vrai problème permanent» : toitures qui fuient, pompes en panne, factures d’électricité impayées, espaces communs à l’abandon. L’analyse des dépenses sur 34 résidences pour l’exercice 2024-25 révèle le déséquilibre central : 44 % du budget total part aux rémunérations des responsables de syndic, contre 37 % aux réparations et à la maintenance. «On ne peut pas continuer dans cette situation», a tranché le ministre.

Le cadre légal aggrave le tableau : le mémorandum d’entente entre le ministère, la NHDC et les syndics a expiré ; le règlement de copropriété n’a jamais été amendé ; et l’État, qui n’est plus propriétaire des terres, engage des dépenses de maintenance sans base légale solide – une contradiction dans laquelle le système patauge depuis des années.

Les chiffres actuels

⚫ 45 résidences sous régime syndic (7 635 unités) dont seulement 32 opérationnelles

⚫ 14 résidences NSLD (2 730 unités)

⚫ Rs 14 168 140 : total des dépenses sur 34 résidences, exercice 2024-2025

⚫ 44% de ce budget : rémunérations syndics et salaires

⚫ 37,1% seulement : réparations et maintenance

⚫ Rs 3 084 330 : rémunérations syndics (21,8%)

⚫ Rs 3 072 800 : salaires (21,7%)

⚫ Rs 5 529 000 : réparations et maintenance (37,1%)

Ce qui va changer pour les résidents

Pour les quelque 7 635 ménages des résidences NHDC et les 2 730 des nouvelles résidences NSLD qui intègreront aussi le nouveau système, les changements promis sont concrets : parties communes plus propres, aires de jeux entretenues, pompes à eau fonctionnelles et réparations mineures traitées plus rapidement par une équipe NHDC dédiée. Chaque résident pourra suivre l’utilisation des fonds via un système comptable transparent et joindre un interlocuteur identifié en cas de problème. La transition ne sera pas imposée : les résidents devront donner leur consentement pour rejoindre le nouveau dispositif. La contribution de l’État sera de Rs 200 par unité par mois, quelle que soit la résidence. En revanche, la part demandée aux résidents variera selon les besoins propres à chaque résidence : superficie des espaces communs, consommation électrique, équipements. Les officiers de la NHDC ont déjà procédé à une analyse résidence par résidence pour établir ces coûts. Le processus est d’ailleurs déjà enclenché avec la communication à ces 1 300 résidents. L’objectif, a résumé le ministre, est simple : «Bâtir un meilleur cadre de vie».

Les «cabinet papers» d’avant

Interrogé sur d’éventuelles interférences politiques dans l’attribution des logements sociaux, Shakeel Mohamed a saisi l’occasion pour lancer une attaque directe au régime précédent. Sous le gouvernement MSM de Pravind Jugnauth, a-t-il affirmé, chaque candidat à un logement NHDC devait passer par un «security clearance» du bureau du Premier ministre avant toute attribution : «It was in a cabinet paper... an information paper». Pour son gouvernement, at-il assuré, le critère est différent : «La souffrance humaine et l’urgence. Pas d’interférence politique.»