Pourrait-il y avoir d?autres affaires Deelchand ? D?autres notaires vendraient-ils leur âme au diable dans la confidentialité hautement préservée de leur cabinet? Le président de la Chambre des notaires, Bertrand d?Hotman de Villiers, assure que non. Mais ce n?est pas l?opinion de tous. « Cela fait 20 ans que je suis dans le métier et que je suis le témoin de pratiques frauduleuses », s?exclame un clerc de notaire.

Ces pratiques frauduleuses, il faut sans doute les attribuer à deux faits : l?achat et la vente d?un terrain est un procédé complexe, d?une part, et le notaire (ou bien souvent le clerc du notaire) a toute liberté d?agir. Le client, qui ne maîtrise pas toutes les ficelles et choisit de faire confiance, peut parfois sembler une proie facile.

Dans l?achat et la vente de terrains, le notaire est la pièce maîtresse. C?est d?ailleurs son occupation première. Chaque bien mobilier et immobilier ne peut être vendu à moins de 7/12e de sa valeur. Et c?est le notaire qui se charge de faire respecter cela. Ses honoraires sont de 2 % de la valeur de la transaction.

Homme au-dessus de tout soupçon, au même titre qu?un juge, il s?assure que l?acquéreur et le vendeur ne soient pas lésés. Il arbitre l?échange d?argent et la signature du contrat. Bien qu?elles se déroulent dans le secret de son bureau, ces transactions sont publiques puisque toutes répertoriées au bureau du Registrar General et consultables. A priori un exercice simple, le procédé de la vente est perçu comme compliqué. D?aucuns affirment que cette perception est délibérément maintenue? Un vendeur consulte un notaire une fois qu?il a trouvé un acquéreur. C?est à ce dernier que revient le choix du notaire, quoiqu?il n?y ait pas de règle à ce sujet.

Maintes vérifications

Le règlement veut que le propriétaire dépose chez le notaire l?original du titre de son terrain et ses papiers d?identité. Le clerc de notaire vérifie ces renseignements auprès du Registrar General. Il s?assure que le terrain appartient au vendeur? et qu?il n?a pas déjà été vendu. Il découvre parfois certaines affaires intéressantes? Il s?enquerra aussi des dettes du propriétaire, de crainte que le terrain ait été hypothéqué pour l?obtention du prêt.

Si tout est en règle, le propriétaire devra obtenir de la municipalité un certificat qui garantit que les impôts ont été payés et que tout est en règle. Ce document sera accompagné d?une lettre de la Waste Water Management Authority, affirmant que cette autorité n?a pas d?objection au transfert de la propriété.

Un Site Plan du terrain et de la région, accompagné d?un procès-verbal d?arpentage, préparé et rédigé par un arpenteur, doit aussi être soumis. L?acquéreur, lui, doit être muni de ses actes de naissance et de mariage, d?une pièce d?identité et d?une photo.

Rendez-vous est pris pour signer le contrat, en présence du notaire, et les frais payés. Un délai de 15 jours est accordé au clerc de notaire pour faire enregistrer la transaction au bureau du Registrar General sous le Land Duties and Registration Taxes Act.

Deux semaines après la signature du contrat, le propriétaire aura la copie du titre de son terrain. Cet exercice peut être accompli dans un minimum d?un mois. Au cas ou l?acquéreur emprunterait d?une société bancaire pour l?achat du terrain, tous les documents sont envoyés à la banque. Ils seront retournés au notaire, accompagnés d?un chèque pour le montant demandé. Cela prend un mois au plus.

Contourner les procédures

Le notaire a un rôle très effacé dans ce processus. Toutes les étapes sont suivies ou menées par les clercs de notaire. Le seul moment où le notaire intervient véritablement, c?est lors de la signature du contrat. Les notaires peuvent-il contourner ce réseau de procédures, en apparence bien constitué ? « Cela arrive, avoue un clerc. Il y a des clercs de notaire qui n?enregistrent pas la vente en bonne et due forme. »

Cela signifie que l?acquéreur obtient un titre de terrain qu?il pense être légitime mais qui ne l?est pas et ne l?a jamais été. Cette tromperie peut durer des années si l?acquéreur ne vérifie pas la transaction. D?ailleurs, pourquoi irait-il la vérifier ? C?est ce qui est arrivé à un prêtre tamoul il y a quelques années de cela.

Après l?acquisition d?un terrain situé à Candos, celui-ci sollicite un prêt bancaire et décide de mettre en gage sa propriété, dans la même localité. Au moment de la vérification du titre, il apprend que le terrain n?est pas enregistré à son nom. Après consultations avec d?autres hommes de loi, le notaire, qui n?est autre que Vinay Deelchand, est contacté, avoue son méfait et dédommage le prêtre.

Une autre pratique, courante selon certains clercs de notaire, est que acquéreur, vendeur et notaire ou clerc se mettent d?accord pour inscrire sur le contrat un montant inférieur au montant réel de la transaction. Le prix du terrain est en effet gonflé par la taxe et les frais d?enregistrement. Ainsi, par exemple, si un terrain est évalué à Rs 1 million, l?acquéreur doit, en plus, payer en guise de frais d?enregistrement 13,2 % de la valeur du terrain. De plus, une land transfer tax de 5 % de la valeur du terrain lui est imposée, s?il a été le propriétaire pendant plus de cinq ans, et de 10 % si le terrain lui a appartenu pendant une période de moins de cinq ans.

La petite astuce est de déclarer un montant fictif inférieur au montant réel et, donc, la taxe se calcule à partir de ce montant. Cette pratique peut se faire avec ou sans la complicité du notaire ou de son clerc, car ce sont les acquéreurs et les vendeurs qui décident du montant de la transaction. Mais les frais du notaire étant calculés sur le montant réel de la transaction, celui-ci y trouve aussi son compte.

Ils courent cependant le risque de se faire prendre si le département d?évaluation du ministère des Terres décide d?enquêter. Le Government Valuer a en effet un délai de six mois pour mener ses investigations et les parties ont un semestre pour objecter. Dans le milieu, plusieurs voix s?élèvent pour réclamer que l?Etat crée un système de supervision et de réglementation, et trouver un juste milieu entre la nécessaire discrétion à l?exercice de ce métier et un besoin de transparence.

Mais ces questions d?éthique ne sont-elles pas du ressort de la Chambre des notaires, à la manière dont agit le Bar Council envers les avocats ? Il semblerait que ce ne le soit pas. La Chambre des notaires se contente d?envoyer aux différentes études les nouveaux amendements aux lois et la liste des trafiquants de drogue.

Dans un communiqué de presse, la Chambre avoue d?ailleurs qu?elle ne peut prendre aucune sanction dans de tels cas. Elle y précise ses limites : « La loi ne confère à la Chambre aucun pouvoir de prendre des mesures, même conservatoires. Celle-ci a donc décidé de référer cette affaire (l?affaire Deelchand) à l?Attorney General afin qu?il décide des mesures éventuelles à prendre. »

En somme, si le client a des doutes, il faut qu?il ait recours à la justice.

Comment devient-on notaire ?

Le nombre de notaires pouvant exercer dans le pays est limité à 60... et il y en a actuellement 56. Les notaires sont réglementés par le Law Practitioners Act de 1986 et le Notaries Act.

Avant 1992, il n?était pas nécessaire d?être détenteur d?un LLB Honours pour devenir notaire. Il suffisait d?avoir travaillé dans un bureau de notaire pendant au moins six années comme clerc pour s?inscrire aux examens.

Cette coutume prit fin lorsque feu Sir Gaetan Duval, alors ministre de la justice, fit amender le Law Practitioners Act. Dès lors, il est devenu impératif de posséder un degré en droit d?une université reconnue par le Bar Council de Maurice pour exercer.

Mais cela ne suffit pas. Une fois la qualification en poche, le graduate (diplômé) doit passer l?examen de notaire du Council of Legal Education de Maurice. Dès qu?il est reçu, deux années de « pupillage » dans le bureau d?un notaire mauricien sont obligatoires. Passé ces deux ans, ce notaire adresse alors une attestation de stage à la Cour suprême.

Une fois qu?il a prêté serment, l?aspirant est dorénavant connu comme Article Notary et voit son nom s?ajouter à la liste de notaires, si celle-ci n?est pas déjà remplie. Si tel est le cas, son nom s?ajoutera à une liste d?attente. Et l?attente peut être longue si la demande est grande.

L?Article Notary écrit ensuite au Premier ministre pour l?informer qu?il a prêté serment et pour demander la permission d?opérer comme notaire. Entre-temps, le futur notaire prend une assurance de Rs 500 000, connue comme un Notaries Bond. Cette assurance est une garantie contre toute future faute professionnelle.

Les dernières étapes avant d?opérer comme Notary Public sont une demande de patente auprès de la municipalité de la ville où l?on veut pratiquer. Tous les cabinets de notaires étant situés à Port-Louis, c?est à cette magistrature qu?ils s?adressent.

Ultime étape : l?enregistrement au bureau du Registrar General, avant de compléter toute autre formalité nécessaire à l?ouverture d?un bureau.