Les développeurs fonciers ont encore de belles années devant eux. Les spéculateurs aussi. La terre reste le choix de placement privilégié pour une grande majorité de Mauriciens, pour peu qu?on lui fasse des offres attrayantes. Cela s?est encore vérifié cette semaine avec les ventes record réalisées par le Sugar Investment Trust (SIT).

Exception faite d?une petite minorité, le Mauricien n?est pas à l?aise en Bourse. Ce n?est pas non plus dans ses habitudes d?acheter des devises, exercice qui, par ailleurs, n?est pas sans risques. En revanche, il a des liens sentimentaux avec la terre. Du reste, la terre est une valeur sûre là où elle est une ressource rare.

Pour ces raisons, la terre trouvera toujours preneur mais avec de notables réserves : les Mauriciens sont pointilleux en ce qui concerne l?emplacement des terrains. Les récentes ventes du SIT l?ont démontré.

A Wooton, il a fallu tout juste 24 heures au SIT pour écouler 133 arpents et mobiliser un investissement de Rs 400 millions. Les acquéreurs se sont organisés une semaine d?avance pour être parmi les premiers à acheter.

En revanche, à Union Vale, petit village sans prétention à la sortie de Rose-Belle, les ventes progressent à petits pas. Seule une soixantaine de lotissements sur 150 ont été vendus à ce jour.

Le succès de Wooton repose sur plusieurs facteurs, le plus déterminant étant le prix de vente par rapport à l?emplacement. Bien qu?excentré, Pinewood Gardens est à deux pas de Curepipe et à mi-chemin entre Port-Louis et l?aéroport. La classe moyenne émergente aspire généralement à vivre en ville ou tout au moins, dans les périphéries.

Le SIT proposait justement des terrains à partir de Rs 3 900 la toise (3 mètres carrés) alors que plus loin, à Curepipe, un terrain coûte au moins le double. Même à Nouvelle-France et à Rose-Belle, villages du Sud avoisinant Pinewood Gardens, le prix de la terre tourne en moyenne autour de Rs 5 000 la toise.

PROJETS ÉPARPILLÉS

«C?était une aubaine. On n?aura plus encore de terrain à ce prix là dans une région urbaine», avance un de ceux qui ont travaillé sur la tarification pour le projet Pinewood.

«Je crois que le SIT a réussi le juste équilibre et c?est tout à son honneur. Il aurait proposé ses terres à Rs 1 000 plus cher qu?il serait peut-être resté avec 40 % d?invendus sur les bras», fait remarquer un développeur.

Le marché est impitoyable envers les projets qui ne répondent pas à ce critère de situation et de prix. L?industrie sucrière, le plus gros propriétaire terrien du pays, en sait quelque chose.

Au cours des cinq dernières années, l?Etat a, en effet, autorisé l?industrie sucrière à vendre ses terres pour financer sa modernisation. Au cumul, quelque 10 000 arpents devraient être mis sur le marché.

Bien entendu, les sucriers ont planifié les ventes. Il ne fallait surtout pas engorger le marché. Cependant, ils doivent obéir à certaines contraintes financières et leur marge de man?uvre n?est pas toujours confortable.

Ils ont ainsi proposé plusieurs morcellements ces derniers temps. Les projets sont éparpillés à travers le pays, de Villebague et Roche-Noires, dans le Nord, à Camp-Diable et Gris-Gris, dans le Sud. De Flic-en-Flac dans l?Ouest à Beau-Champ dans l?Est.

Les développeurs ont déployé des moyens notables sur certains sites. Difficile, par exemple, de ne pas remarquer le mur en pierre taillée qui ceint le morcellement de Roches-Noires. A l?intérieur, de larges avenues donnent accès aux lots généreusement proportionnés. Les câbles électriques et téléphoniques ainsi que les conduits d?eau sont souterrains.

TENDANCE

Pourtant, ces terres partent au compte-gouttes. Les sucriers ont donc fini par conclure à la saturation du marché, songeant que trop de terrains sont offerts en vente alors que les Mauriciens sont déjà propriétaires de leurs toits.

«L?explication se trouve probablement ailleurs», avance un développeur. «Prenons l?exemple du morcellement de Roche-Noires. De toute évidence, il vise une clientèle spécifique qui dispose de moyens importants et qui a ses exigences de voisinage. Pourquoi irait-elle habiter dans une enclave emmurée à proximité d?un village modeste ?

Elle n?aura même pas un accès direct à la plage qui, par ailleurs, n?est pas excellente dans cette région.»

Le marché foncier est également soumis à un certain phénomène de mode. Naguère, certains quartiers de Curepipe et de Floréal étaient convoités de tous. Ensuite, c?est Grand-Baie et le littoral nord qui ont pris du galon. La côte Ouest ? Tamarin/Rivière-Noire, Flic-en-Flac, Albion et Le Morne ? ont été les autres régions huppées. A présent, Ebène est en voie de devenir le prochain lieu de résidence préféré de ceux qui revendiquent un certain statut social. Wolmar tient les mêmes promesses.

TROISIÈME RÉSIDENCE !

Un projet foncier peut également souffrir d?un mauvais ciblage client. Il faut savoir qu?il n?y a pas un marché foncier. Il y en a plusieurs. Rien que pour la vente au détail, le marché se scinde en plusieurs segments : celui des jeunes couples, des professionnels... De plus en plus de Mauriciens veulent investir dans une deuxième ou troisième résidence. Il y a les marchés régionaux qui sont souvent une extension de village existant.

Chaque segment a ses exigences propres. Ceux qui investissent dans une deuxième résidence, par exemple, sont à l?affût de sites où ils pourraient louer facilement. Pour eux, il est question, dans un premier temps, de rembourser les prêts ayant financé l?investissement. Il faut aussi songer à percevoir un supplément de rente pouvant rendre la retraite plus confortable. A l?opposé, les jeunes couples privilégient des localités à proximité de facilités d?écolage de qualité, de shopping et autres.

Il s?agit donc d?un marché très différencié. L?esthétique et les espaces verts prennent de l?importance. Les projets fonciers de demain devront en tenir compte. C?est seulement à ces conditions qu?on pourra encore faire acheter des terres aux Mauriciens.

Qu?est-ce qui fait que le Sugar Investment Trust (SIT), nouveau venu sur le marché foncier, réussit de tels coups d?éclat ? Son travail et son sérieux très probablement. Mais ce n?est pas tout.

Le SIT doit son goodwill à son statut d?agence parapublique. L?organisme ne touche pas un sou de subvention étatique. Sa force, c?est sa soixantaine de milliers d?actionnaires, tous liés d?une manière ou d?une autre à l?industrie sucrière. Le SIT a su faire fructifier leur confiance en exécutant avec discernement les politiques de l?Etat en matière de démocratisation de la propriété. Les «petites gens» sont devenues actionnaires d?usines sucrières et de centrales d?électricité. Ils perçoivent des dividendes chaque année et ont pu, collectivement certes, acheter d?énormes portions de terres, 7000 arpents. Aucune raison, alors, pour que la confiance n?y soit pas.

Quand le SIT vend ses terres, c?est toujours à un réservoir d?acquéreurs tout constitué. La formule des Option Certificates est astucieuse. Ce document s?obtient sur un investissement de Rs 15 000 dans le SIT Land Holding. Le détenteur a priorité de choix lors de ventes des terres. A travers lui, le SIT prend une? option sur l?intention du détenteur d?acheter un terrain.

Le certificat est négociable sur le marché hors cote. Le détenteur se sent donc sécurisé. Il sait qu?il n?est pas obligé d?acheter un terrain et qu?il peut toujours monnayer ce précieux document. Le SIT, lui, s?assure de toujours disposer d?acquéreurs.

Lors de la vente des terrains à Wooton, la valeur des Option Certificates a flambé pour atteindre les Rs 15 000. Une semaine plus tard, elle s?est stabilisée autour de Rs 11 500. Ce document a changé de main rapidement. Certains en ont acheté des dizaines.

Ce mouvement, confirmé par la MCB Securities, qui était l?agent des échanges, laisse craindre un mouvement spéculatif. Cela s?est d?ailleurs avéré dans un récent passé lors de la vente de terres agricoles, notamment à Bois-Chéri. Des planteurs ont acheté et revendu des terrains quasiment sur place. Ils ont vendu au double du prix d?achat. Des courtiers se sont positionnés et se sont constitué des domaines, avancent certains qui ont pratiqué de telles transactions. De telles pratiques sont inévitables : difficile d?empêcher un propriétaire de revendre si le c?ur lui en dit.

Malgré tout, le SIT émerge comme un incontournable sur le marché foncier. Il bénéficie de la confiance des Mauriciens et d?une perception positive : celle d?offrir l?occasion de faire de bonnes affaires. L?organisme n?a pas l?intention de s?arrêter en si bon chemin.