De grands bouleversements attendent le paysage foncier à Maurice. Désormais réunis sous le Real Estate Development Scheme, les Integrated Resorts Schemes (IRS) et, nouveaux arrivés, les Real Estate Investment Schemes (RES), seront régis par une nouvelle réglementation élaborée par le Board of Investment (BOI).

Eléments majeurs, alors que la taille minimale de l?IRS est maintenant fixée à dix hectares (ha), le RES sera possible pour les promoteurs de terrains à partir d?un arpent, la taille maximale étant fixée à dix ha, soit 23 arpents. C?est ce qu?ont conjointement annoncé le ministre des Finances, Rama Sithanen, et le directeur du BOI, Raju Jaddoo, hier.

Les RES, mentionnés dans le dernier budget et connus auparavant comme «petits IRS», se réclament de la politique de démocratisation prônée par le gouvernement. «Les projets IRS n?intéressaient jusqu?à maintenant que les très grandes propriétés. Il était de notre responsabilité de nous assurer que les petits propriétaires et autres planteurs s?intéressent à ce nouveau secteur d?activités», annonce le ministre des Finances.

Si les règlements intégraux élaborés pour les RES par le parquet restent à être publiés ? ils seront bientôt mis en ligne sur le site du BOI ? on en connaît mieux les contours : on savait que les petits propriétaires pourraient se regrouper pour un projet du type RES ; qu?ils devaient cependant avoir possédé leur propriété pendant au moins cinq ans. Aujourd?hui apparaissent des particularités et avantages, par rapport au classique IRS : pas de prix minimal pour les unités résidentielles ? on ne parlera d?ailleurs plus seulement de villas au sens strict, d?autres types de résidence entrant dans les critères ? et pas de prélèvement à titre de contribution sociale.

Leur moindre taille aidant, les RES pourront fleurir à la campagne comme à la ville et il y aura une grande flexibilité pour le nombre minimal d?unités. «Il vaut mieux avoir un bon projet avec quelques unités que quelque chose qui déparerait le concept», explique Raju Jaddoo.

Concernant le créneau sur lequel tomberaient les RES, Rama Sithanen est serein : «Nous avons déjà une idée de la gamme de prix de ces produits RES. Leur coût compétitif par rapport aux IRS leur promet une bonne place sur ce marché immobilier.»

Pour rendre les RES à la fois attractifs et viables, les autorités s?assureront qu?ils ne sont pas à la merci de la spéculation : «Aucun intermédiaire ne devra tirer avantage de ces projets», souligne le ministre. Mais les catégories comme les petits planteurs «doivent saisir l?opportunité de développer des joint-ventures, notamment avec des étrangers».

Les RES seront aussi aidés par une fiscalité plus légère : en place et lieu des 70 000 dollars américains (USD) exigés pour les frais d?enregistrement des IRS, les développeurs RES n?auraient à s?acquitter que d?une somme de 25 000 USD.

Pour garantir la sécurité de l?investissement, les règlements feront provision pour que les petits propriétaires promoteurs restent actionnaires et participent pleinement aux retours sur investissement. «Le petit propriétaire ne vendra pas la terre au développeur qui en tirerait seul les bénéfices.»

Le BOI assurera aussi un suivi. «Nous enjoignons dès maintenant les petits planteurs qui ont un projet à s?inscrire au BOI pour bénéficier de notre programme de facilitation», déclare Raju Jaddoo. Un support continu, des conseils en matière de joint-venture aux stratégies marketing, seront mis à la disposition des intéressés.

<B>Pas de permis de residence pour les res</B>

Quant aux clients des unités résidentielles, ils pourront, comme ceux des villas IRS, emprunter auprès des banques locales pour financer leur achat. «Cela permettra de conserver de la valeur ajoutée à Maurice», indique Rama Sithanen. La garantie en devises correspondra au quart demandé pour les IRS.

Mais le ministre insiste : «Nous sommes pour un développement ordonné.» Autrement dit, cet élargissement de l?espace économique jusqu?ici occupé par les IRS aura pour contrepartie que les projets devront être adoptés par le BOI. «Même si les RES portent sur un arpent, ils devront répondre aux critères.»

Les RES ne permettront pas, non plus, en tant que tel, au client étranger de bénéficier d?un accès au permis de résidence. Cela sera toujours possible à travers d?autres plans existants.

Quant aux projets IRS, dont le cadre régulatoire est légèrement revu, l?Etat les considère comme une manne. Il perçoit 25 % de l?investissement global qu?ils requièrent. «L?investissement direct étranger pour l?IRS pourra désormais se faire avec d?autres devises que le dollar américain, telles que l?euro ou la livre britannique.»

Autre nouvelle donne : les résidences pourront être de différents types (mix of residences) et les acheteurs ne se limiteront pas à des personnes mais aussi à des trusts et sociétés.

Actuellement, 14 projets IRS ont été officiellement approuvés, neuf d?entre eux ont obtenu leur IRS certificate et cinq leur letter of approval. On s?attend à la construction à moyen terme de quelque 3 000 villas. La surface couverte par les IRS atteindrait bientôt 0,5 % de l?île (1 % quand tous les projets prévus seront arrivés à terme, selon des estimations).

Les conditions dans lesquelles l?Etat et les collectivités pourront en bénéficier se précisent. La contribution sociale des IRS comporte un prélèvement de Rs 200 000 par villa vendue, somme versée à un fonds cogéré par le BOI. «Avec les seules villas vendues, nous en sommes à Rs 470 millions collectés», révèle le ministre.

L?impact sur les collectivités se vérifiera sur les fronts de l?emploi, de la formation, de la petite et moyenne entreprise, et de l?externalisation. «Les pêcheurs et planteurs pourront se regrouper pour faire développer leurs activités en ligne avec ces développements. On doit garder en tête que quelque 3 000 villas équivaudront au moins à 6 000 chambres d?hôtel et que des activités économiques seront appelées à foisonner avec elles, en même temps que la responsabilité sociale des IRS.»

Le ministre Sithanen et le directeur du BOI ont également défendu les retombées de certains IRS sur les infrastructures publiques. Les Salines comprendront ainsi un aménagement hors site, à travers notamment le réseau routier, dont héritera l?Etat, les collectivités et les organismes parapublics.