Les promoteurs immobiliers sont plus qu?inquiets. Le Finance Bill qui sera débattu en deuxième lecture mardi à l?Assemblée nationale est lourd de conséquences pour eux. Le projet de loi prévoit des amendements au Land (Duties and Taxes) Act et au Registration Duty Act, qui auront pour effet final une hausse de près de 25 % du prix de l?immobilier.

Selon les amendements proposés, l?acquéreur d?un appartement ou d?un espace bureau dans un immeuble devra payer des frais d?enregistrement s?élevant à 13,2 % de la valeur de la transaction. Le vendeur, soit le promoteur de l?immeuble, aura à payer un droit de transfert de 10 % de la valeur de la transaction.

Le gouvernement estime que ces amendements sont nécessaires pour mettre fin à ce qu?il considère comme un abus. Actuellement, à travers la création de sociétés civiles, les promoteurs et les acheteurs évitent de payer les frais d?enregistrement et les droits de transfert de propriété. Ce qui est injuste pour le gouvernement.

Interrogé sur les appréhensions des promoteurs, les responsables du ministère des Finances préfèrent ne pas commenter ce dossier. Ils laissent toutefois entendre que le vice-Premier ministre et ministre des Finances, Pravind Jugnauth, donnera la justification de ces amendements mardi à l?Assemblée nationale.

Pour la Real Estates Association, c?est la survie des promoteurs immobiliers qui est menacée, ce qui aurait un impact significatif sur l?industrie de la construction, l?emploi et l?économie en général. Mais en définitive, ce sont les consommateurs, soit les acheteurs qui seront pénalisés.

Les professionnels du secteur estiment que le marché ne pourra absorber une majoration de près de 25 % du prix de l?immobilier. Si ces nouvelles mesures sont adoptées, ces charges additionnelles seront passées aux acheteurs. Un appartement qui coûte aujourd?hui Rs 2 millions reviendra à près de Rs 2,5 millions.

Pour le président de la Real Estates Association, Katen Chetty, les promoteurs immobiliers arrivent déjà difficilement à vendre des appartements. Avec la hausse des prix qu?entraîneraient les amendements proposés, la situation sera invivable.

Copropriété

Ceux qui soutiennent l?initiative du gouvernement répliquent, pour leur part, que la clientèle qui achète les appartements ou les sociétés qui achètent des espaces de bureau ont les moyens de faire un effort financier additionnel pour s?acquitter des frais d?enregistrement.

Jusqu?ici les promoteurs immobiliers s?arrangeaient pour ne pas faire payer ces frais d?enregistrement à la clientèle et pour ne pas payer les droits de transfert de propriété. La pratique courante dans le secteur consiste, pour le promoteur d?un immeuble, à créer des sociétés civiles qui sont les copropriétaires de l?immeuble.

Lorsqu?une personne achète un appartement il achète en fait du promoteur des actions dans une de ces sociétés civiles et se retrouve ainsi propriétaire d?un appartement ou d?un espace de bureau. Puisqu?il s?agit d?un échange d?actions, il n?y a pas de frais d?enregistrement ni de droit de transfert à payer.

?La situation est extrêmement grave. Le gouvernement ne réalise pas que si les promoteurs ont évité de payer ces taxes, c?est uniquement pour survivre. Avec les changements proposés il deviendra impossible de faire du développement immobilier parce que la clientèle n?a pas les moyens d?encaisser une hausse de 25%. Les projets immobiliers ne seront plus viables?, déclare Arnaud Mayer, directeur d?Ampro Ltd.

Chiffres à l?appui, Arnaud Mayer soutient que c?est l?Etat qui se fait le plus d?argent dans un projet immobilier. Pour un immeuble de 20 appartements, vendu à Rs 3,8 millions par appartement, un promoteur génère des revenus globaux de Rs 76 millions. Après des dépenses de Rs 66,6 millions et après l?impôt, le promoteur se retrouve avec un bénéfice net de Rs 6,9 millions, ce qui représente une marge de 9,20 %. Par contre, l?Etat, à travers la TVA, l?impôt et divers autres frais, encaisse Rs 10,5 millions.

La situation se corserait singulièrement avec le paiement des frais d?enregistrement et de transferts. Pour le même projet, le promoteur se retrouverait avec un bénéfice net de Rs 1,2 million seulement, ce qui représente une marge de 1,70 %. Par contre, l?Etat encaisserait non pas Rs 10,5 millions mais Rs 16,1 millions.

Avec un tel scénario, le développement immobilier ne serait plus viable. Le paiement des droits de transfert rognera trop les marges des promoteurs. Les risques seront beaucoup trop élevés par rapport aux maigres gains éventuels. Il suffirait qu?un seul appartement reste invendu pour que le promoteur se retrouve avec une perte sèche, argue Arnaud Mayer.

Pour Michel Ramniah, directeur de la société immobilière GEXIM, les amendements proposés pénaliseront surtout la classe moyenne. ?Le gouvernement s?occupe des économiquement faibles avec les logements sociaux et c?est très bien. Mais il n?y a rien pour la classe moyenne. Il n?y a que le secteur privé, à travers les promoteurs immobiliers, qui s?en occupe. C?est déjà difficile pour eux d?acquérir un appartement, maintenant ce sera pratiquement impossible.?

La Real Estates Association demande au gouvernement de ne pas aller de l?avant avec les amendements proposés. Elle préconise l?adoption d?un cadre régulateur pour les promoteurs immobiliers, avec des critères spécifiques pour pouvoir opérer, assorti d?un régime fiscal spécial. Trop de taxe risque de favoriser le développement sauvage et d?autres astuces pour contourner la loi et ne pas payer de taxe.