Après des années d’une flambée artificielle, les prix du foncier et de l’immobilier semblent atteindre un plafond. Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs, d’autant que de nouvelles tendances se dessinent.

OÙ INVESTIR ?

Les zones rurales, proches des côtes ou offrant une belle vue, sont appelées à prendre de la valeur. Pour éviter de se tromper, il faut se tenir informé des projets infrastructurels. Une nouvelle route, qui désenclave une région et diminue la distance-temps avec les pôles d’emploi (Port-Louis, Ebène), fera fructifier un investissement foncier, affirme Denis Maujean, directeur de Coprim Ltée. Sur le tracé de la route Terre-Rouge-Verdun, c’est une multitude de terres, aujourd’hui agricoles, qui seront valorisées. D’ores et déjà, des projets fonciers sont en cours.

Parmi les régions qui devraient attirer : Rivière-du-Rempart, surtout dans sa partie nord-est, dopée par le succès du projet Azuri les terres sous cannes de l’Ouest profitant du trop-plein des villages côtiers attractifs (Tamarin, Flic-en-Flac, Albion). Le Sud-Est aussi devrait intéresser. Dans cette région plutôt enclavée et excentrée, «il y a des idées plus que des projets», nuance Denis Maujean, qui croit néanmoins dans le potentiel, sur un plus long terme.

Bref, il faut être à l’affût de la parcellisation des terres agricoles. Toutefois, Uttum Sanmukhiya, directeur de V5 IMMOBILIER, prévient : «Attention aux dimensions des terrains souvent étroits à la campagne. Attention aussi à la configuration, à la topographie car tout cela joue sur la valeur réelle et le potentiel de développement.» Inutile donc de se précipiter car «l’offre dépasse actuellement la demande» avec l’entrée sur le marché de nombreux terrains agricoles suite aux VRS, Blueprint et projets du Sugar Investment Trust et des compagnies sucrières.

¦ LES RÉGIONS QUI ONT LA COTE

Dans le quinté gagnant : Grand-Baie, Tamarin, Quatre-Bornes, Moka et Floréal. Les prix pratiqués témoignent du maintien de la demande. Bonne nouvelle, les tarifs semblent avoir atteint un plafond. Dans ces zones, les prix des terrains dépassent les Rs 20 000 la toise. A Grand-Baie et Tamarin, la moyenne dépasse les Rs 30 000 la toise, comme dans les quartiers huppés des villes (Quatre-Bornes, Floréal et Balfour à Beau-Bassin).

¦ ANCIEN OU NEUF ?

Les acheteurs sont peu enclins à investir dans l’ancien. Les maisons, surtout celles de plus de dix ans, ont du mal à trouver preneur. Les Mauriciens de la classe moyenne supérieure et aisée préfèrent investir dans le neuf ou dans un terrain constructible. C’est le confort moderne, la proximité avec les zones d’activité et de commerce, qui séduisent les potentiels acheteurs.

Au niveau du neuf, les appartements et les lotissements fermés «pour les classes sociales supérieures» ont le vent en poupe, relève Uttum Sanmukhiya. Sécurité, entretien, cachet architectural suscitent l’engouement. Pour ces morcellements résidentiels sécurisés, il faut compter à partir de Rs 15 000 la toise et suivre un cahier des charges strict pour la construction (ce qui gonfle la facture finale). On trouve ce type d’habitat aux abords des Plaines-Wilhems, à Balaclava et en milieu rural proche des grandes voies d’accès. Petit plus de ces lotissements : les acheteurs n’auront pas à vivre avec des travaux pendant des années. C’est le genre de désagrément avec lequel doivent vivre des nouveaux propriétaires dans les morcellements non sécurisés.

Dans les villes, où les terrains manquent, les appartements font une entrée fracassante, jusque dans les quartiers résidentiels. La demande est telle que les prix prennent l’ascenseur. Selon le directeur de V5 IMMOBILIER, le prix des maisons anciennes tend à baisser. «Les prix pratiqués ne correspondent pas à la valeur réelle de ces biens d’où un ralentissement dans les transactions.» On revient donc à des prix plus raisonnables.

¦ LES PÉRIPHÉRIES

Trop chers les terrains à Tamarin, Grand-Baie ou Moka ? Inutile de persister à vouloir acheter dans ces zones chères malgré le tassement des prix. Optez pour les périphéries. A Grand-Baie, «les propriétaires fonciers vendent l’arpent entre Rs 15 millions et Rs 18 millions», souligne Denis Maujean. Même aux abords du chemin Vingt Pieds, les terrains sont chers, d’autant que «la route est de plus en plus fréquentée, dangereuse et qu’aucun projet d’amélioration n’est dans les cartons du conseil de district du Nord». L’alternative ? Quelques kilomètres plus à l’intérieur : Sottise, The Vale, Petit-Raffray. Près de Grand-Baie et de l’autoroute, ces villages disposent de terres se négociant autour de Rs 5 millions l’arpent. La vue peut y être magnifique.

La valorisation des prix du foncier autour de Tamarin en témoigne. A La Gaulette, les morcellements en cours sou tiennent une demande latente et les prix pratiqués ont déjà pris l’ascenseur. Plus au nord, Cascavelle tend à devenir une extension de Flic-en-Flac. Bien situé sur la côte, à quelques encablures des Plaines-Wilhems, Albion continue à attirer. Mais les terrains disponibles vont s’y faire rares. Du coup, on doit s’attendre à ce que des terres sous cannes soient libérées et mises en valeur dans les alentours, non loin de Petite-Rivière, où des morcellements se constituent déjà.

¦ ET LA FLAMBÉE DES PRIX ?

Denis Maujean est catégorique : «On note un tassement des prix après une inflation artificielle.» La décision du gouvernement d’interdire aux étrangers d’acheter un bien immobilier en dehors des IRS et RES a été salvatrice. Avant cela, des propriétaires pensaient profiter des vaches à lait expatriées.

«Cette spéculation a fait du tort au marché», soutient le directeur de Coprim Ltée. Les prix pratiqués, tant dans l’ancien que dans le neuf, à l’achat ou à la location, ont mis hors de portée de nombre de Mauriciens les biens immobiliers et fonciers. Et, «des personnes qui se sont improvisé agents immobiliers ont contribué à fausser et complexifi er le marché», tance Uttum Sanmukhiya. Il explique ainsi le refus de propriétaires de revoir les prix de vente à la baisse, certains de pouvoir tirer le maximum de leur bien. Retour aux fondamentaux : la loi de l’offre et de la demande conditionne le marché. Les promoteurs fonciers et immobiliers devraient motiver la demande à mesure qu’ils valorisent de nouveaux espaces.

PRIX DES TERRAINS RESIDENTIELS*

Régions/localités    Fourchette de prix (par toise)

Quartiers huppés de Quatre-Bornes /  > Rs 30 000
Beau-Bassin-Rose-Hill/Floréal

Autres quartiers des villes   Rs 10 000 – Rs 25 000

Moka       Rs 12 000 – Rs 30 000

Flic-en-Flac**     Rs 17 000 – Rs 40 000

Albion**     Rs 6 000 – RS 18 000

Tamarin/La Preneuse**    > Rs 30 000

Périphérie de Tamarin (La Gaulette, Petite-Rivière-Noire)  Rs 12 000 – Rs 20 000

Grand-Baie et Côte Nord**   > Rs 30 000

Périphérie intérieure de Grand-Baie  Rs 5 000 – Rs 12 000
(The Vale, etc. / vastes superficies)

Rivière-du-Rempart    Rs 7 000 – Rs 15 000 / > RS 15 000 dans les morcellements sécurisés

Balaclava      RS 5 000 – Rs 18 000

* estimations faites avec le concours de professionnels et le recoupement d’annonces / ** sauf terrains pieds dans l’eau largement plus chers.