Ils avaient contracté un prêt-logement à un taux d?intérêt qui leur convenait. Mais, l?année dernière, ce taux a augmenté et les institutions financières ont procédé à des ajustements que les emprunteurs, pour la plupart, ne comprennent pas. Pourquoi, aussi, une baisse du taux d?intérêt n?entraîne-t-elle pas des ajustements sur les mensualités ? Explications.

?C?est faux de dire que quand le taux d?intérêt baisse, nous n?informons pas les clients et ne procédons pas à des réajustements. En 2003, quelque 2 360 clients ont pu le faire. Dans ce cas précis, il y a sûrement une mauvaise compréhension?, affirme d?emblée Rajen Seetohul, directeur général de la Mauritius Housing Company Ltd. (MHC).

Les fluctuations de taux d?intérêt dépendent en effet de l?accord passé entre le client et l?institution financière quant au taux de base convenu à la signature du contrat. Ainsi, le taux d?intérêt peut être soit fixé une fois pour toutes, soit indexé sur une base fluctuant (le prime lending rate) à la hausse ou à la baisse, soit encore indexé uniquement à la hausse. Dans ce dernier cas, une baisse du taux de base n?entraînera pas celle du taux d?intérêt convenu pour le prêt.

Choix variés de remboursement

?Si le taux d?intérêt à l?emprunt est à 11,5 %, le client n?aura pas de baisse si le taux baisse à moins de 11, 5 %. Nous avons aussi des contraintes auprès des institutions qui nous prêtent de l?argent. Cependant, si le taux minimum convenu de 11,5 % passe à 13 %, puis baisse à 12 %, le client suivra cette fluctuation?, ajoute-t-il.

Mais il y a en effet de quoi grogner. Les clients de la MHC et des banques doivent, pendant de longues années, assurer le remboursement de leur prêt-logement, au moyen de mensualités importantes. A titre d?exemple, le taux de la MHC est passé de 12 % à 15 %. Pour d?autres types de prêts, le taux préférentiel est passé de 7,5 % à 12,25 %. Ainsi, sur un emprunt de Rs 800 000, la mensualité passe de Rs 7 200 à Rs 9 746.

Anita, dont le frère a pris un emprunt depuis quelques années, avait, lors d?une baisse des taux en 2003, demandé à la MHC d?ajuster ses mensualités. Réponse de la MHC : le taux était fixé à 12 %, qui était alors le taux d?intérêt à l?emprunt pour ses prêts-logement. Mais le souci d?Anita est qu?elle n?a pas été informée d?une hausse de taux survenu il y a six mois et qu?elle doit s?acquitter des intérêts rétroactifs. A la MHC, on assure que cela est conforme aux clauses du contrat.

Jusqu?en janvier 2002, le taux d?intérêt des prêts de la MHC était fixe. Puis, il a été indexé sur le taux Lombard, ce qui explique les variations qui interviennent dans les remboursements. A noter que la Banque Centrale se réfère dorénavant au taux Repo pour le fonctionnement du mécanisme des taux sur le marché.

Certaines banques, telles la Mauritius Commercial Bank, offrent à leurs clients des choix variés de remboursement, dans un souci de flexibilité en cas de fluctuations de taux d?intérêt. ?Nous leur expliquons que s?ils optent de payer la même mensualité en cas de baisse d?intérêt, le capital sera amorti plus vite. Ils pourront ainsi terminer le remboursement plus vite que la période initiale, si le taux ne fluctue pas significativement par la suite. Si le prêt est sur 25 ans, une mensualité inchangée peut faire que le prêt se termine sur 23 ans.?

Pour répondre aux besoins de ses clients, cette banque les informe de toute fluctuation des taux en temps utile. De plus, dans la pratique, elle propose toujours d?ajuster la période de remboursement pour que les mensualités restent inchangées. Même quand le taux d?intérêt augmente?

Une autre banque, la State Bank of Mauritius, propose également une certaine flexibilité à ses clients. Percy Philips explique :?Nous réagissons de la même façon dans les deux situations. Chaque trois mois, le client est informé des nouveaux taux qu?il paie et c?est à lui de faire le choix quant au maintien du montant de ses mensualités ou pas. Sans compter que le Prime Lending Rate est publié et il le sait. S?il ne peut pas augmenter ses mensualités, au cas où le taux d?intérêt augmente, la période de remboursement est étendue.?

EN CHIFFRES

12 554 clients sur les cinq dernières années

■ Le prêt-logement reste porteur. A la Mauritius Housing Company uniquement, 12 554 clients ont signé au cours des cinq dernières années, dont le nombre le plus élevé (3 013) pour l?année financière 2004-2005. Les autres années, la moyenne était légèrement supérieure à 2 000 clients. Les emprunteurs signent, à 95 %, pour des prêts de moins de Rs 1 million. Plus de 45 % des clients optent pour des remboursements sur 20 ans.