C?est le grand paradoxe du marché immobilier. Certains vendent difficilement leurs terrains et parlent de «morosité» et de «sale temps» pour les affaires. Ailleurs les lots résidentiels partent, en quelques semaines, comme des petits pains, par centaines de lots, tandis que de nombreuses personnes assiègent les bureaux de la State Investment Trust (SIT) pour tenter d?acquérir des terres agricoles.

L?explication est simple : les Mauriciens s?attendent tous à une baisse des prix du foncier en raison des morcellements réalisés dans le sillage du Deal Illovo. Il y a aussi la décision de l?Etat d?autoriser l?industrie sucrière à convertir des terres agricoles en terres résidentielles sans avoir à s?acquitter de la Land Conversion Tax et de la Morcellement Tax. Les terres s?arrachent entre Rs 3 500 et Rs 5 500 la toise, contre Rs 10 000 dans les anciens morcellements.

Depuis deux ans, le public n?en démord pas et croit ferme que les prix chuteront, l?an prochain. « Les terres ont perdu de leur liquidité. Dans les anciens morcellements, les lots ne se vendent plus aussi rapidement. La raison : la situation d?attentisme provoquée par les annonces de la SIT qui propose des morcellements résidentiels à des prix très raisonnables.» Nathalie Job, de l?agence Analysis, sait de quoi elle parle. Elle a réalisé une étude sur la demande du marché immobilier.

«L?objectif avoué du SIT est de démocratiser la propriété foncière», confirme un responsable du trust qui est toutefois bien incapable d?avancer le prix auquel le SIT proposera la toise de terre. Il ajoute évasif : «Près de 125 arpents résidentiels seront vendus en 925 lots à un prix très raisonnable.»

L?attente est-elle justifiée ? Oui et non, répondent les spécialistes. «Les prix seront raisonnables dans les nouveaux morcellements alors que dans les anciens, les prix baisseront très peu», explique Daniel Poupinel de Valencé de l?agence Re Max. Il cite deux morcellements à Pointe d?Esny : «Le morcellement de la propriété de Riche-en-Eau se négocie à Rs 6 000 la toise. Pas très loin, dans un ancien morcellement ? pas très bien entretenu ? Re Max arrive à vendre à Rs 12 000 la toise.»

«LOTS RESERVES»

Bernard Jauffret de Select Property Services, responsable de vente des morcellements de Riche-en-Eau, confirme le prix et ajoute que «tous les lopins de Pointe d?Esny sont déjà réservés».

A Beau-Vallon, la propriété de Riche-en-Eau a vendu 91 lots à un prix de Rs 3 500 à 4 500 la toise ; à Mahébourg, 200 lots à un prix de 4 000 à Rs 5 500 la toise. Bernard Jauffret précise que l?industrie sucrière n?est pas dans la situation d?un vendeur qui a un seul lot à offrir : «L?industrie sucrière est financièrement à genoux. Elle doit vendre beaucoup pour survivre. Elle a des centaines de lots à céder. Elle ne peut attendre des années durant l?oiseau rare qui accepterait de payer au prix fort.»

Le prix «raisonnable» des nouveaux morcellements s?est vérifié au Domaine Saint Jacques, un morcellement de Médine à Flic-en-Flac. Il a cependant un bémol. La toise s?est vendue au départ à Rs 4 500, elle est vite passée à Rs 7 500 pour atteindre les Rs 8 700.

«Cette affaire est particulièrement scandaleuse» confie un acheteur frustré. «L?usine de Médine a été exemptée de la taxe sur les morcellements et de taxe de conversion des terres. Or, elle a préféré vendre ses lots à des spéculateurs qui ont acheté à Rs 4 500 pour les revendre ensuite à Rs 7 500. C?est du vol. L?Etat doit veiller à ce que cela ne se reproduise plus et que les petits salariés qui ont des difficultés à emprunter plus de Rs 350 000 ne soient pas lésés.»

Malgré tout, à Rs 7 500 la toise, les lots ont trouvé preneurs en un rien de temps : trois semaines dit-on. Il ne reste plus qu?un seul lot proposé à Rs 8 700 la toise.

Aucun des officiels de Medine n?a voulu commenter cette allégation. Ils préfèrent attendre le retour de leur Chief Executive, Dany Giraud, la semaine prochaine, avant de se prononcer.

La sucrerie attend le feu vert du Morcellement Board pour disposer de 700 lopins dans trois morcellements à Flic-en-Flac et Beaux-Songes. Daniel Poupinel de Valencé estime que les spéculateurs seront mis hors circuit l?an prochain.

«Avec un demi-millier d?arpents vendus en lots résidentiels par le SIT, Médine, Mon-Trésor-Mon-Désert, comment penser que les spéculateurs tiendront le coup ? ajoute-t-il. MTMD offrira 325 arpents en 1 282 lots et le SIT morcellera 125 arpents. Cela fera à toutes deux plus de 2 200 lopins.»

Le responsable de Re Max estime que les propriétés ont été surévaluées : «Ces prix exagérés ont créé une situation malsaine dans l?immobilier. En 2004, les choses devraient se rééquilibrer. L?offre dépassera largement la demande.»

Ces 500 arpents morcelés trouveront-ils des clients ? Oui. Certains tentent déjà de spéculer sur les prix qui seront proposés. Personne ne veut se prononcer sur ce prix «raisonnable». Chacun à sa petite idée. Les divers recoupements indiquent que le prix de la toise variera entre Rs 2 500 et Rs 6 000 contre Rs 4 500 à Rs 8 000 dans les régions urbaines, et Rs 9 000 à Rs 15 000 pour les lopins dans les anciens morcellements.

LOURD ENDETTEMENT

«Le secret, c?est d?acheter très vite, aussitôt que le morcellement est prêt. Vous obtiendrez alors un bon prix. Si vous tardez et que des acheteurs commencent déjà à bâtir, vous paierez le prix fort», explique Nathalie Job. Elle souligne que les prix des morcellements existants n?ont guère fluctué. Cela équivaudrait, en fait, à une baisse si l?on considère le taux d?inflation.

Mais quels sont donc les moyens de ces acquéreurs potentiels ? L?étude d?Analysis indique que 74 % d?entre eux ne peuvent mobiliser que Rs 500 000 au maximum. 16,1 % des acquéreurs potentiels peuvent payer entre Rs 500 000 et Rs 1 million; et 2,6 % seulement plus de Rs 1 million. Quelque 7,3 % d?entre eux ne se sont pas prononcés sur le budget dont ils disposent pour acheter un terrain. Narsingdass Ramiah de R and R State Agency souligne la difficulté qu?éprouvent les salariés à mobiliser Rs 1 million. «Pour obtenir un tel prêt, l?acquéreur ou le couple doit disposer de Rs 25 000 de revenus mensuels. Ils sont assez rares dans cette catégorie». Il y a aussi les cas de ressortissants étrangers qui ont épousé des citoyens mauriciens mais leur nombre tend à diminuer.

Ceux qui achetaient autrefois grâce au black money (argent sale de ceux qui ne déclaraient pas tous leurs revenus) sont désormais mis hors-circuit. Ce qui réduit d?autant la demande. «Quand on achète aujourd?hui, il faut justifier la provenance de toutes les sommes de plus de Rs 350 000. Le «black money» ne peut plus être investi dans le foncier», explique Narsingdass Ramiah.

Il ajoute que son agence compte principalement sur les locations pour se tirer d?affaire. Cette situation devrait changer en 2004. Tous les promoteurs, SIT et sucreries, sont confiants de tout vendre, très vite et à prix «raisonnable».

Le profil des acquéreurs

L?institut d?études et de conseil, Analysis, a réalisé le profil type des acquéreurs de terrain potentiels. Ils sont souvent âgés de moins de 39 ans. Souvent employés, ils sont mariés dans 74 % des cas. La majorité d?entre eux sont soit propriétaires soit enfants de propriétaires et ne payent donc pas de loyer. Ils réservent cette deuxième acquisition pour leurs enfants ou pour pouvoir la revendre plus tard pour financer les études de leur progéniture. La moitié de ces acquéreurs vivent dans des familles étendues, ce qui encourage l?achat de terre. Enfin, l?analyse indique que l?acquisition d?un terrain est un besoin partagé par toutes les communautés de l?île.