Inflation, marché instable, «profiteering» dénoncé : à Maurice, le coût de la location ne cesse de grimper, et les ménages les plus modestes en font les frais.

Devenir propriétaire devient un défi de plus en plus difficile. Entre la hausse du prix des terrains et le coût élevé des matériaux, construire sa propre maison représente aujourd’hui un investissement de plus en plus lourd pour de nombreux ménages – le Construction Price Index de Statistics Mauritius affiche d’ailleurs une hausse de 4,4 % sur un an au quatrième trimestre 2025. Une pression qui se reporte naturellement sur le marché locatif, lui aussi en pleine évolution.

Du côté des agences immobilières, on explique que les prix varient fortement et qu’il est difficile de généraliser. Plusieurs facteurs déterminent le montant du loyer : la qualité du bâtiment, sa localisation et d’autres critères spécifiques. Il est également observé que les expatriés paient souvent des loyers nettement supérieurs à ceux payés par les Mauriciens. L’inflation et la hausse du coût de la vie constituent toutefois le dénominateur commun, même si les tendances restent contrastées selon le type de bien et la région.

Les données du Mauritius Real Estate Index de PropertyCloud illustrent cette complexité : le loyer moyen s’établit cette année autour de Rs 70 000, en baisse de 6,7 % sur l’ensemble du marché. Cette tendance varie toutefois selon les segments – les loyers se maintiennent pour les maisons (Rs 90 000) et les appartements (Rs 50 000), tandis qu’ils reculent nettement pour les biens accessibles aux étrangers (-16,7 %). À l’échelle des régions, les évolutions sont égale- ment contrastées, avec des hausses marquées dans certaines zones comme Port-Louis (+47,5 %), Rose-Belle (+95,5 %) ou encore Trou-d’Eau-Douce (+53,8 %), alors que d’autres enregistrent des baisses, notamment Beau-Champ (-63 %) et Bel-Ombre (-68,9 %). Ces fluctuations traduisent un marché dynamique, mais profondément inégal selon les localités et les types de biens.

À l’international

Aux États-Unis

Le marché du logement américain reste sous tension, même si les signaux sont plus nuancés qu’en 2024. Le coût mensuel médian de la propriété – incluant remboursement hypothécaire, assurances, taxes foncières et autres charges – a atteint 2 035 USD en 2024, après ajustement pour l’inflation, contre 1960 USD l’année précédente.

Du côté des locataires, le loyer médian, charges comprises, s’est établi à 1 487 dollars en 2024, en hausse de 2,7 % sur un an selon le Census Bureau. Mais selon le rapport America’s Rental Housing 2026 de l’université Harvard, la demande locative a ralenti en fin d’année 2025 et les loyers ont légèrement reculé – de 0,6 % au quatrième trimestre pour les appartements en gestion professionnelle.

Une accalmie en trompel’œil : entre 2001 et 2024, les revenus des locataires n’ont progressé que de 9 % en termes réels, tandis que les loyers bondissaient de 30 %. Les ménages les plus modestes en paient le prix : le revenu résiduel des foyers à bas revenus, après paiement du loyer, est tombé à un niveau plancher historique de 210 dollars par mois.

En France

En France, le loyer d’annonce par mètre carré, charges comprises, varie dans un rapport de 1 à 5 selon les communes. C’est ce que révèlent les dernières estimations de l’ANIL, au troisième trimestre 2025. Sans surprise, l’Île-de-France et la Côte d’Azur concentrent les loyers les plus élevés.

Neuilly-sur-Seine domine le classement à 34,1 €/m², devant Paris (32,1 €/m²), LevalloisPerret (30,7 €/m²) et Boulogne-Billancourt (29,7 €/m²). La Côte d’Azur s’illustre également avec Cap-d’Ail (31,5 €/m²) et Beausoleil (31,2 €/m²), dans les Alpes-Maritimes.

À l’opposé, la ruralité auvergnate affiche les loyers les plus bas : plusieurs communes de Haute-Loire et du Cantal plafonnent à 6,3 €/m² – cinq fois moins que Neuilly-surSeine. Ces données alimentent le projet de «carte des loyers» porté par le ministère de la Ville et du Logement et l’ANIL, qui vise à doter locataires, propriétaires et collectivités d’un référentiel territorial pour mieux encadrer les politiques du logement.

Globalement, les chiffres sont sans équi- voque : les loyers augmentent. Le loyer moyen national s’établit à 723 euros par mois en 2025, en progression de 3,3 % par rapport à 2024. Une dynamique portée par l’Indice de référence des loyers (IRL) : celui du quatrième trimestre 2024 affiche une hausse de 2,56 % sur un an, tandis que le bouclier loyer à 3,5 %, qui plafonnait les augmentations en 2023-2024, n’a pas été reconduit en 2025, laissant les propriétaires libres d’appliquer l’indice dans sa totalité.

Qu’il s’agisse de Port-Louis, de Paris ou de New York, le constat est le même : dans un marché livré aux seules forces de l’offre et de la demande, ce sont toujours les mêmes qui règlent l’addition. Et tant que le logement restera une marchandise insuffisamment régulée, les plus vulnérables continueront d’en payer le prix fort.

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Réactions

Claude Canabady, secrétaire général de la Consumers Eye Association : «C’est toujours par ricochets : comme les autres commodités augmentent, incluant le diesel et l’essence, certains vont profiter pour augmenter le loyer des maisons qu’ils ont en ce moment. À Maurice, comme un bien augmente, même si quelqu’un n’est pas affecté directement, on a tendance à augmenter nous aussi. Hier, j’étais à Port-Louis et je voyais déjà beaucoup de prix qui avaient augmenté sur plusieurs commodités. Il y a une sorte de profiteering, et c’est malheureux. Ceux qui sont au bas de l’échelle et qui louent au mois par mois risquent d’être les plus impactés.»

Cédric Radami, directeur d’Olaya Properties : «Les loyers sont globalement en hausse actuellement, portés par une forte demande locative et une offre limitée sur le marché, tendance particulièrement marquée dans les zones urbaines et côtières. Cette pression s’explique notamment par la perte du pouvoir d’achat, la hausse continue des matériaux de construction, la spéculation foncière et les taux d’intérêt bancaires élevés, qui rendent l’accession à la propriété difficile pour une large partie de la population. Le retard dans le développement des logements sociaux accentue cette situation, créant une urgence à se loger et un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. Toutefois, sur certains segments, les prix tendent à se stabiliser en fonction du pouvoir locatif des clients et du niveau de standing des biens.»*