L?Etat mauricien espère récolter près de Rs 775 m grâce aux taxes touchant les propriétaires de campements et les primes pour le renouvellement des baux. La somme n?est pas négligeable. C?est même une aubaine pour les finances nationales. Si le gouvernement entend agir ?avec équité?, les propriétaires de campements réunis au sein de l?Association of Campements Owners and Users (Acou) évoquent, eux, ?une façon d?agir abusive et inhumaine?.

L?Acou a d?ailleurs déposé une nouvelle plainte au début du mois pour contester les conditions de renouvellement des baux du littoral. Cette action en justice fait notamment suite à l?envoi, le 19 mai, des lettres d?option par le ministère des Terres. Les propriétaires de campements jugent ?inacceptables? les nouvelles conditions attachées au renouvellement des baux. Les primes demandées sont jugées ?exorbitantes, discriminatoires et injustifiées?, la clause de certitude ?certainty? ? est sujette à caution, la dépréciation de 5 % l?an de la valeur des nouveaux bâtiments décriée?

Clairement, le litige entre le gouvernement et les propriétaires de campements semble s?enliser. ?Les discussions restent néanmoins ouvertes, nous attendons des propositions justes et raisonnables de la part du gouvernement?, apprend-on de l?Acou. Afin de tenter de mieux y voir dans les méandres de ce dossier, il s?avère intéressant de relever quelques points de divergence.

● Les revendications se cristallisent surtout autour du montant des primes demandées par l?Etat pour le renouvellement des baux. Dans le même sens, pour les propriétaires de campements, il n?est pas normal que la location des baux commerciaux et industriels ne soit pas taxée dans les mêmes proportions. Pour exemple, ?un bail commercial ? restaurant ou boutique ? sur les Pas géométriques à Belle-Mare pour une surface 359 m2 ne coûte que Rs 5 225 par an?. Le bail d?un campement pour la même zone reviendrait à près de Rs 100 000 par an.

La clause de ?certitude? et de ?propriété inaliénable? est sujette à débat. La certitude de préserver un terrain n?est réelle que si l?achat du bail est d?une durée de 60 ans et surtout si le locataire du terrain s?acquitte de la prime demandée. Pour le gouvernement, cette option est acceptée par l?Acou. Or pour cette association, ?aucune mention n?est faite à ce sujet dans les lettres d?option? et ce, malgré la garantie du ministre des Finances sur ?la sécurité des baux?. Les attentes de l?Acou et les promesses du gouvernement ne se rejoignent pas sur ce point. Il faut bien voir que la certitude ? ?certainty? dans les documents officiels ? est un point fondamental car il protège les propriétaires de campements d?une éventuelle saisie de leur terrain par les autorités ou d?une éventuelle réévaluation des conditions de leurs baux. La proposition du gouvernement de proposer des baux de 60 ans et non de trois fois 20 ans, est acceptée par les deux parties. Toutefois, la clause du Pas Géométriques Act n?a pas été modifiée en ce sens. La proposition du gouvernement semble donc caduque.

● La révision des montants des locations de baux est également un objet de litige. Le gouvernement souhaite une augmentation maximum de 5 % par an. L?Acou préconise une augmentation annuelle n?excédant pas les 2,5 % . Pourtant, du côté du gouvernement, il semblerait que l?Acou ait accepté une révision des locations d?un maximum de 5 %. Quoi qu?il en soit, les propriétaires de campements rejettent une éventuelle augmentation de 5% l?an d?autant que les ?augmentations salariales recommandées par le gouvernement sont de l?ordre de 1 % par an?.

● Les personnes qui acceptent les modalités de renouvellement des baux ne seront pas assujetties à la Campement Tax et la Campement Site Tax. Il s?agit pour le gouvernement d?encourager les propriétaires de campements à accepter les nouvelles conditions attachées au renouvellement des baux. Pour l?Acou, cette manière de faire est totalement illégale. L?option n?est donc pas considérée par l?Acou. N?empêche que les propriétaires qui en ont les moyens ?ont tout intérêt à accepter les conditions proposées d?autant qu?ils bénéficieront d?une exemption fiscale concernant la Campement Tax et la Campement Site Tax? confie une source du ministère des Terres.

● Les campements n?ayant pas un accès direct à la mer jouissent d?un abattement de 25 % sur le montant de la prime réclamée par le gouvernement. Toutefois, une exemption de la prime est demandée. Le gouvernement refuse cette demande.

?Les terrains en bord de mer comportent souvent plusieurs bungalows que se partagent des membres d?une même famille. Il s?agit ainsi de ne pas pénaliser les membres d?une famille ou autre dans le cadre du renouvellement des baux.?

● Les propriétaires de campements demandent que les terrains puissent être subdivisés entre les différents propriétaires de bungalows sur une même parcelle. De cette manière, chacun des locataires peut alors décider de rester sous le régime actuel ou d?accepter les options du gouvernement pour la signature d?un nouveau bail. Les terrains en bord de mer comportent souvent plusieurs bungalows que se partagent des membres d?une même famille. Il s?agit ainsi de ne pas pénaliser les membres d?une famille ou autre dans le cadre du renouvellement des baux. Le gouvernement accepte l?idée du morcellement des terrains sous certaines conditions. Pour l?Etat, la division d?un terrain et donc du bail est surtout envisageable dans le cas d?une succession. Les légataires peuvent alors se partager le terrain. La construction d?une habitation supplémentaire doit néanmoins recevoir l?aval du ministère des Terres. Celui-ci doit d?ailleurs veiller à ce que les terrains loués à bail ne soient pas trop divisés pour éviter la multiplication de terrains biscornus ou commercialement peu viables.

● La dépréciation des bâtiments de 5 % par an est qualifiée ?d?aberrante? par l?Acou. Cela signifie que le bâtiment aura perdu la totalité de sa valeur en 20 ans. ?L?Etat se montre totalement déraisonnable en nous demandant de payer une prime excessive pour le renouvellement des baux et des loyers trop élevés sachant que nos biens immobiliers n?auront plus aucune valeur après une vingtaine d?années?, s?insurge un propriétaire. L?Etat est clairement en bonne posture pour reprendre avantageusement les terrains sur lesquels les bâtiments n?ont plus de valeur marchande.

● Dans le cas d?un nouveau bail à vocation résidentielle, l?Acou souhaite une suppression de la prime demandée et une révision du tarif de location tous les dix ans. Or pour le gouvernement, la révision du montant de la location ne peut être revue que tous les 5 à 6 ans au maximum.

● L?Acou souhaite que les propriétaires de campement puissent transmettre leur bail sans frais à l?occasion d?une succession notamment. Si du côté du gouvernement l?idée est acceptable, l?association fait remarquer que la loi n?a pas été amendée dans ce sens pour le moment. De fait, une transmission du bail sans frais n?est toujours pas légale. Le gouvernement pose néanmoins une condition à cette éventualité : seuls les propriétaires de campements ayant souscrit aux nouvelles dispositions pour le renouvellement des baux peuvent bénéficier d?une exemption de frais sur la transmission.

● Les propriétaires de campements demandent également une exemption de la National Residential Property Tax vu qu?ils sont déjà taxés sous la Campement Tax et la Campement Site Tax. Cette requête n?a été ni discutée, ni considérée par le gouvernement.

● La pleine propriété foncière ne semble pas pouvoir être accordée aux détenteurs de baux de longue durée. L?Acou se réfère à l?amendement du State Land Act afin de permettre aux locataires de la Central Housing Authority de devenir propriétaire des terrains de l?Etat qu?ils occupaient. Pour le gouvernement, il n?est pas question de réitérer ce type d?amendement en faveur des locataires de baux sur les Pas géométriques.

Au total, il reste encore de nombreux points de discorde. Les propriétaires de campements entendent protéger leur bien, notamment dans le temps ? clause de ?certainty?. Comme l?a écrit Elisabeth Hein, dans la rubrique Tribune de l?express du 18 juin, la plupart des Mauriciens ?ont du mal à saisir l?intensité du traumatisme psychologique? des familles des propriétaires de campements. Il ne s?agit pas de prendre parti. Toutefois, force est d?admettre que la sécurité du logement et de la propriété doit être un droit garanti. Aussi, l?Etat ne peut être blâmé de conduire une réforme visant à réévaluer la location de terrains dont les baux ne reflétaient plus la réalité du marché. Les discussions doivent rester ouvertes et des conditions justes proposées, tant pour les propriétaires de campements que pour l?Etat. ?Ceux qui en ont les moyens sont invités à payer.? L?équilibre n?est pas évident à trouver et contenter tout le monde est une gageure. A moins que les propriétaires de campements ne soient pas les seuls à voir leurs baux réévalués?