Denree qui se raréfie. Les terres littorales sont l?objet de nombreuses convoitises. Projets hôteliers pour l?essentiel mais également commerciaux, le littoral continue de drainer de nombreux projets. L?Etat mène une politique touristique agressive ayant une incidence directe sur la richesse foncière littorale déjà limitée. «Il y a des centaines de demandes pour des terrains de l?Etat, surtout pour les Pas géométriques pour des projets hôteliers ou des projets de bungalows», déclarait le ministre des Terres, Asraf Dulull, le 15 janvier dernier.

C?est pourquoi il a décidé de durcir les critères pour l?allocation de terrains sur les pas géométriques. Le message est clair : il ne faut plus «gaspiller [ces] ressources». Rappelons que le linéaire côtier à Maurice n?excède pas les 350 km. La pression et la demande sont donc fortes.

«La dimension sociale est l?un des points focaux des nouvelles dispositions. La responsabilité sociale des entreprises a le vent en poupe. Toutefois, force est de reconnaître que les hôteliers sont conscients du rôle qu?ils peuvent jouer. Le secteur hôtelier s?est toujours développé en partenariat avec les communautés locales.»

Asraf Dulull a expliqué la démarche gouvernementale. «Sans ces critères bien définis, certains se sont retrouvés locataires et peinent à réaliser leurs projets. [?] La très grande majorité des demandes est vague, superficielle et manque d?éléments importants pour les appuyer.» Pour rappel, en 2006, pas moins de 55 Environmental Impact Assessment ont été délivrés par les autorités. Pour 36 %, il s?agit de permis autorisant la construction d?hôtels sur le littoral et 24 % pour des bungalows ou appartements.

En vérité, l?objectif de cette décision ministérielle est clair : éviter que des terres ne soient bloquées et éviter la spéculation foncière. Des terrains pour des projets économiquement viables sont rares. Il n?est donc pas admissible, pour le gouvernement, de se passer des terrains qui pourraient faire l?objet de développements hôteliers.

L?Association des hôteliers et restaurateurs de l?île Maurice (AHRIM) n?a pas encore pris position sur la question. L?organisme des professionnels de l?hôtellerie est en attente des réactions de ses membres. Ce n?est qu?à partir de celles-ci que l?AHRIM transmettra ses recommandations.

La dimension sociale est l?un des points focaux des nouvelles dispositions. La responsabilité sociale des entreprises a le vent en poupe. Toutefois, force est de reconnaître que les hôteliers sont conscients du rôle qu?ils peuvent jouer. Le secteur hôtelier s?est toujours développé en partenariat avec les communautés locales, affirme une source qui souhaite préserver l?anonymat. La responsabilité sociale n?est donc pas nouvelle, selon cette même source.

<B>Démocratiser l?économie</B>

Dans le document du ministère des Terres développant les lignes directrices, mention est faite de la contribution au Tourism Fund. On peut ainsi lire : «Pour les projets hôteliers, le locataire du bail devra contribuer au Tourism Fund à hauteur de Rs 25 millions avant la signature du contrat de location.» Ce montant est à mettre en relation avec le montant minimum d?investissement direct exigé, fixé à Rs 500 millions.

En plus de cette contribution, les nouveaux projets hôteliers devront également proposer et conduire un projet social. Les termes de références de ce projet seront envoyés au ministère des Terres afin qu?un suivi soit effectué. Pour cela, le promoteur devra établir un calendrier pour la conduite du projet défini. Une évaluation sera ensuite conduite un an après la mise en route dudit projet. Il s?agit là, de nouveaux critères qui s?ajoutent à la liste déjà existante. Clairement, ces clauses s?inscrivent dans la politique de démocratisation de l?économie et de renforcement des capacités des populations locales. D?une certaine manière, ces dispositions sont des garde-fous veillant à la bonne marche du couple développement hôtelier ? responsabilité sociale.

Interrogé, un connaisseur de la question des terres approuve la démarche du gouvernement. Selon lui, cela aurait dû être fait depuis bien longtemps. La gestion de la ressource foncière devrait être mieux contrôlée avec ces nouveaux critères. Ils s?inscrivent dans la politique touristique du gouvernement. Les hôtels construits devront compter au minimum une centaine de chambres pour un investissement minimal de Rs 500 millions. Par ailleurs, ces nouveaux hôtels devront être des établissements quatre ou cinq-étoiles. Le tourisme balnéaire à Maurice est, et restera, un tourisme haut de gamme.

<B>Pas géométriques :

Ressource rare à protéger</B>

■ Estimant l?impact du tourisme sur le littoral dans sa recherche universitaire de géographie (1999), Hélène Pébarthe, écrit : «On peut estimer qu?il y a par endroits excès d?urbanisation dès lors que certaines fonctions de filtre ne peuvent plus être assurées par le milieu naturel.» C?est le cas sur la côte nord où la densité de l?activité touristique, et donc du bâti (à la fois touristique, commercial, public et résidentiel), exerce une forte pression sur un milieu largement «anthropisé». Des cadres d?aménagement ont été définis par les autorités, notamment pour les zones les plus touristiques («National Physical Development Plan» - NPDP).

Cependant, on est en droit de s?interroger sur la pertinence des ces lignes directrices compte tenu de la multiplication sur les zones côtières d?infrastructures touristiques. En ce sens, Hélène Pébarthe évoque un «seuil de développement» à définir. Un spécialiste en aménagement du territoire rappelle que dans la «National Development Strategy» de 2003, refonte du NPDP de 1994, «la côte sud ne devait pas être le théâtre de développement foncier et touristique conformément aux recommandations du National Tourism Developement Plan établi par le cabinet «Deloitte & Touche» en 2002».

«Il y avait donc des garde-fous pour protéger des zones sensibles, ou des zones dont le cachet paysager revêt un intérêt pour le secteur touristique, mais ces garde-fous ne sont pas respectés.» Les nouvelles dispositions pour l?allocation de terrains sur les Pas géométriques n?apportent pas de changements particuliers en matière environnementale. Toutefois, ces critères plus stricts devraient permettre de mieux gérer cette ressource et, par extension, de mieux la protéger.

<B>Plages publiques, difficile d?y voir clair</B>

■ La question des Pas géométriques et de l?accessibilité des plages est connexe au sujet de l?allocation des baux. Le «Pas Géométriques Act» définit l?ensemble des plages mauriciennes comme appartenant au domaine public. Pour autant, toutes ces plages ne sont pas, à proprement parler, publiques. La nuance est de taille. Les terrains loués à bail par des particuliers ou des hôteliers correspondent à la portion de terres allant de la ligne de marée haute à une distance vers l?intérieur de 81,21 m. Maurice compte 88 plages publiques. Elles sont aménagées par les autorités pour accueillir les visiteurs (toilettes, point d?eau, kiosque?). Ces plages ne doivent pas être confondues avec celles faisant partie d?un terrain loué à bail. La jouissance de la plage en face d?un hôtel ou d?un bungalow revient, de facto, au détenteur du bail. Donc, à partir de la ligne de marée haute («high water mark»), l?accès peut être restreint. Ce n?est que la partie qui précède cette ligne ? zone non-immergée à marée basse et également la mer ? qui appartient au domaine public. C?est-à-dire en libre accès. Clairement, la vulgarisation et la diffusion des réalités de la législation font défaut. La location à bail des terrains sur les Pas géométriques confère une série de droits au détenteur du bail. Des droits que la majorité du public mauricien ne connaît pas. Pour autant, nombreux sont ceux qui se désolent de la législation existante : «Sommes-nous contraints d?attendre la marée basse pour pouvoir marcher le long des plages face aux campements pieds dans l?eau ?» Le ministère des Terres a opté pour un durcissement des critères pour l?octroi de baux sur les Pas géométriques. Ce n?est, toutefois, pas un moyen de préserver davantage d?espaces récréatifs pour les Mauriciens, sachant que les plages publiques s?étendent au total sur moins de 30 km, soit environ 8 % des terres de l?Etat.