Le rapport annuel 2025 de la Banque de Maurice (BoM), publié la semaine dernière, offre une nouvelle photographie des investissements immobiliers de la Mauritius Investment Corporation (MIC), sa filiale créée en 2020 pour soutenir les entreprises stratégiques du pays. Au-delà des chiffres, c’est un portefeuille en mutation qui apparaît, entre réajustements comptables, revalorisations foncières… et une première dépréciation (impairment) qui marque un tournant.

À fin juin 2025, la valeur des investissements immobiliers consolidés de la MIC et de MIC Smart City s’établissait à Rs 9,2 milliards, contre Rs 11,9 milliards un an plus tôt. Une baisse significative, mais qui reflète surtout des mouvements internes plutôt qu’une chute de valeur du marché immobilier. La réduction provient d’abord de la déconsolidation de la MIC d’EastCoast Hotel Investment Ltd, propriétaire de l’hôtel Ambre du groupe Apavou, qui n’est plus considérée comme filiale après la vente de 21 % du capital en novembre 2024 pour un montant, rappelons-le, de Rs 720 millions. Ce, après avoir acquis 70 % des actions de cette société holding en juin de la même année pour un montant de Rs 2,4 milliards, une transaction largement controversée, ayant l’objet d’une enquête de la Financial Crimes Commission et entraînant des interrogatoires des directeurs du board de la MIC au début de l’année. Ensuite, la MIC a reclassé Rs 1,18 milliard de terrains vers les stocks, ce qui indique qu’une partie de son foncier est désormais destinée à être développée, puis vendue, plutôt que conservée sur le long terme.

L’élément le plus marquant du rapport touche toutefois l’ensemble des investissements de la MIC et pas seulement l’immobilier : la BoM a enregistré en 2025 un impairment de Rs 5,4 milliardssur sa participation dans la MIC. Il s’agit de lapremière dépréciation depuis la création de la filiale. Cette dépréciation reflète la baisse de la valeur nette des actifs (NAV)de la MIC, passée de Rs 81 milliards à Rs 75,6 milliards. Si le rapport ne détaille pas précisément la contribution de chaque classe d’actifs à cette baisse, l’immobilier fait clairement partie des segments sensibles aux réévaluations, aux changements de classification et aux incertitudes du marché.

L’impairment ne remet pas en cause la viabilité de la MIC, mais il montre que les investissements réalisés ces dernières années – parfois à des conditions exceptionnelles en pleine crise COVID – sont désormais réévalués dans un contexte plus normalisé. Malgré la contraction globale du portefeuille, les terrains encore détenus ont été réévalués à la hausse, générant un gain deRs 301 millionspour l’année. Toutefois, cette hausse s’explique en partie par unchangement de méthode de valorisation.

Cette année, les évaluateurs ont utilisé une approche basée sur le potentiel futur de développement du terrain : ce qu’un projet achevé pourrait rapporter, moins ses coûts de construction. Cette méthode est plus dynamique que la comparaison avec des ventes similaires, mais aussi plus exposée aux variations du marché. En période de hausse des coûts de construction ou d’incertitude sur la demande, les valeurs foncières peuvent évoluer rapidement.

Un autre facteur d’incertitude, selon le rapport, provient des cartes récemment publiées par la Land Drainage Authority, qui identifient des zones sensibles aux risques d’eau. Pour l’instant, les évaluateurs n’ont pas intégré d’impact lié à ces cartes, faute de recul sur la réaction du marché ou sur d’éventuelles restrictions de construction. Mais le sujet est loin d’être neutre : si certains terrains de la MIC se retrouvent durablement dans des zones considérées à risque, cela pourrait peser sur leur valeur dans les années à venir.

Entre dépréciation globale, revalorisations ciblées, changements de classification et nouvelles incertitudes réglementaires, le portefeuille immobilier de la MIC apparaît en pleine transition. L’année 2025 marque un tournant : celui où la BoM commence à ajuster, plus ouvertement, la valeur réelle de cette filiale stratégique. Les prochaines années diront si ces mouvements traduisent un simple réalignement comptable… ou une transformation plus profonde de la stratégie immobilière de la MIC.