L?acquisition par l?Etat du complexe de la British American Tobacco à la route Nicolay vient relancer le débat autour de la nécessité pour l?Etat de construire ses propres bâtiments afin d?éviter de payer des loyers astronomiques.

Le directeur de l?audit, Rajun Jugurnauth qui a à plusieurs reprises demandé à l?Etat de construire ses bâtiments en soulignant que les coûts de construction seront vite amortis, estime aujourd?hui que l?espoir est permis avec le projet d?un nouveau centre administratif du gouvernement à Highlands. D?ailleurs, depuis le deal Illovo, l?Etat fonce à pleins gaz dans le foncier.

«Le bureau de l?Audit est lui-même locataire dans le bâtiment Air Mauritius à Port-Louis. On nous a fait savoir que le projet d?une nouvelle ville administrative à Highlands mettra fin à tout cela», explique Rajun Jugurnauth. Mais il tire aussi la sonnette d?alarme en précisant que le coût d?entretien des bâtiments est aujourd?hui trop lourd et avoisine le prix des loyers, du moins pour les bâtiments qui sont entretenus. Quant à ceux qui ne le sont pas et qui, du coup, tombent en ruine, leur restauration coûte des millions. Mais sur ce point, le directeur de l?Audit ne veut pas en dire plus.

Ses déclarations sur le prix de l?entretien d?un bâtiment seront confirmées par Navin Bobeechurn, directeur de la firme Cogestimo, qui perçoit Rs 650 000 pour l?entretien du bâtiment de 13 étages du National Pension Fund (NPF) à Port-Louis et un peu plus de Rs 500 000 pour celui qui se trouve à Rose-Hill.

Pour une raison encore inconnue, l?Acting PS du ministère de la Sécurité sociale, responsable du Fonds de pension national, a empêché le fonctionnaire détenant les chiffres sur le prix payer pour l?entretien et les loyers obtenus pour la location des neuf différents bâtiments du NPF de divulguer ces chiffres à la presse. Et ce malgré une autorisation donnée en ce sens par son attaché de presse.

De fait, les loyers payés par le gouvernement et les conditions dans lesquelles les fonctionnaires sont appelés à travailler dans des bâtiments loués par l?Etat (particulièrement celui du bâtiment IKS) ont souvent fait l?objet de scandales.

Rupture de bail

En fait, comme le souligne le directeur de l?Audit, l?Etat a payé Rs 418,7 millions de loyer pour l?année financière 2006-2007, contre Rs 146,9 millions en 1995-1996, soit une augmentation de 185 %. Dans une seule partie de Port-Louis, les loyers payés sont de Rs 212 millions pour 70 000 mètres carrés, situés dans 45 différents bâtiments privés. Le total des loyers payés depuis ces 11 dernières années est de Rs 2,6 milliards, somme qui aurait pu permettre de construire 80 000 mètres carrés de bâtiment au prix du jour (Rs 30 000, le mètre carré), amortissable sur environ dix ans, souligne l?Audit.

Or, en 1995-1996, le NPF louait ses bureaux de Port-Louis à Rs 25 par mois le pied carré, certains ministères se trouvant à la Moorgate House payaient Rs 30 le pied carré et les bureaux situés au Sun Trust ? Education et Emploi ? coûtaient à l?Etat Rs 15 le pied carré.

La location des bureaux au Sun Trust devait donner lieu à un autre scandale quand le ministre de l?Education d?alors, James Burty David décida en 1996 d?évacuer le bâtiment avant la fin du contrat qui liait son ministère au Sun Trust. Le ministère de l?Emploi en fit de même et en 2004 la Cour suprême condamna le gouvernement à payer Rs 45 millions de dommages au Sun Trust de la famille Jugnauth pour rupture des baux.

Dans sa politique visant à construire ses propres bâtiments, l?Etat s?est heurté récemment à d?énormes écueils et a dû payer de grosses sommes en termes de dommages. «Les contrats liant l?Etat aux divers entrepreneurs sont si mal rédigés et visés par les ingénieurs, architectes et autres experts du ministère des Infrastructures publiques que des problèmes interminables surgissent. C?est le cas avec le nouveau bâtiment de l?hôpital Candos, qui a coûté plus de Rs 200 millions, au lieu de Rs 160 millions et qui n?est toujours pas opérationnel. La construction a débuté en 2002 et a été complétée en 2005 avec un an de retard. Ce qui fait que nous réfléchissons à la nécessité de transformer cette armée d?ingénieurs et d?architectes du MPI à Phoenix en un organisme ressemblant à la Mauritius Revenue Authority. Ils doivent chercher à trouver leurs propres revenus et doivent être redevables de leurs actions et décisions», explique un haut fonctionnaire des Finances.

Ce même problème a fait jour à l?hôpital de Souillac et le bâtiment de la douane à Mer-Rouge aurait connu le même sort dit-on.

«Quand on m?a nommé Project Manager pour mener à bien la construction du nouveau bâtiment de la douane, j?ai demandé au PS et au CEO du ministère des Infrastructures publiques de me déléguer, par écrit, tous leurs pouvoirs administratifs, politiques, financiers etc concernant la construction de ce bâtiment, construction qui était alors bloquée en raison d?un contrat mal rédigé et qui mettait à dos le principal entrepreneur et les sous-entrepreneurs nommés par l?Etat. J?ai résolu le problème et ce bâtiment sera prêt cette année comme convenu et coûtera moins cher que prévu», explique Dhaneswar Soobrah, ex-directeur de la DWC.

Décrépitude

Le bâtiment de la BAT sera transformé en école technique alors que l?Etat va s?embarquer sur d?autres gros projets dans la capitale ? nouveau bâtiment de presque Rs 1 md, rénovation du bâtiment en bois de l?Hôtel du gouvernement alors que la plupart des ses bâtiments ne sont aujourd?hui pas entretenus. A quelques exceptions près, notamment celui du Trésor, bâtiment historique rénové pour abriter les bureaux du PM.

Se dessinent aujourd?hui les plans d?une nouvelle ville administrative à Highlands. Si ce projet se concrétise, les différents ministères auront des bâtiments flambant neuf, comme le bâtiment du Registrar après sa construction. Ce bâtiment tait considéré comme un bijou dans les années 70.

Il y avait alors un PS au bureau du premier ministre qui s?occupait de ce bâtiment et de son entretien. Ce n?est plus le cas depuis longtemps et ce bâtiment est en décrépitude et se détériore un peu plus chaque jour.

Les douaniers étaient aussi dans un bâtiment historique il y a une vingtaine d?années. Il n?a jamais été entretenu et se transformait en passoire lors des grandes pluies. Résultat, il a été démoli?

LE BATIMENT DE LA DWC SUSCITE DES CONVOITISES

Le patrimoine national est mal géré par l?Etat. Et il n?y a pas que les terres de l?Etat qui sont ainsi laissées à l?abandon ou distribuées à des petits copains des différents gouvernements en place. En effet, plusieurs maisons et bâtiments appartenant à l?Etat, mais aussi aux municipalités, sont à l?abandon alors que le gouvernement loue, dans la même région, des bâtiments ou maisons à des particuliers pour abriter ses services, pour loger des policiers ou des coopérants étrangers, fait remarquer Gérard Maujean (voir interview plus loin). Il parle en connaissance de cause de toutes ces maisons et bâtiments se trouvant tout au long de l?ancienne voie ferroviaire e et qui sont à l?abandon, à Floréal, Curepipe (en face de la gare routière et aussi dans la région du Forum) et à Port-Louis. Parmi les bâtiments, l?on compte, à Quatre-Bornes, celle qu?occupait l?ancien secrétaire colonial. Aujourd?hui, le bâtiment qu?occupait anciennement la «Development Works Corporation» fait l?objet de convoitises.

Ce bâtiment avait été confié à un groupe qui devait développer les locaux de l?ex-DWC en une extension du «Caudan Watefront». Ce bâtiment qui était en fait l?«Arabian Docks», avec des passages souterrains, a échappé à ce sort à la suite des protestations de l?Apravasi Ghat.

Celui qu?occupait la «State Trading Corporation» dans la même région de l?Apravasi Ghat tombe en ruine et nécessiterait des investissements de plusieurs millions pour être remis en état, comme le Plaza. De fait, ces bâtiments, comme la plupart des bâtiments de l?Etat, ont été victimes d?une absence quasi-totale de maintenance.

QUESTIONS A? GERARD MAUJEAN DIRECTEUR DE COPRIM

● Vous êtes directeur de l?agence immobilière à laquelle la «British American Tobacco» (BAT) a confié la vente de son ex-usine située à la route Nicolay. Or dans une déclaration, le ministre des Infrastructures publiques dit que le prix de Rs 160 millions est un peu chaud ?

Moi je pense que c?est une affaire en or que le gouvernement a réalisée en achetant l?ancienne usine de la BAT. Vous savez que la British American Tobacco a cessé ses activités de production de cigarettes chez nous pour des raisons d?économies d?échelles et elle a mandaté Coprim pour vendre ses biens immobiliers à la route Nicolay. Elle cherchait Rs 220 millions et nous avons évalué son bâtiment ? et terrain ? à Rs 220 millions. Nous avons fait imprimer des brochures et lancé des appels d?offres. Il y avait une quinzaine de compagnies intéressées et nous avons obtenu Rs 180 millions comme offre la plus élevée.

Je dois ici préciser que la British American Insurance de Dawood Rawat n?était pas intéressée et n?a même pas fait une offre, contrairement aux rumeurs qui ont circulé à ce sujet. Le gouvernement était intéressé mais ne voulait absolument pas aller jusqu?à Rs 200 millions et je vous précise qu?en vendant son bâtiment au gouvernement à Rs 160 millions, la British American Tobacco lui a fait une fleur.

Il y a 120 000 pieds carrés de bâtiment qui donnent sur quatre différentes routes, des meubles, des climatiseurs, des générateurs, une cuisine beaucoup mieux équipée que celles que possèdent certains hôtels, un gymnase, tout cela sur une superficie de 4,80 arpents.

Le ministre du Logement, qui visitait les lieux dans le but d?en faire l?acquisition, m?a dit que le terrain ne vaut pas plus de Rs 50 000 la toise. Je lui ai dit que je suis très content de l?entendre dire une telle chose, car à Rs 50 000 la toise, ce terrain de 4A80 coûterait Rs 267 millions.

Coprim met en vente en ce moment le bâtiment de Sinotex à Terre-Rouge, un bâtiment de 140 000 pieds carrés à Rs 125 millions. Avec Rs 35 millions de plus, le gouvernement a obtenu le bâtiment de la BAT. C?est pourquoi je vous dis que c?est une affaire en or. D?autant plus que le gouvernement ne nous a pas payé notre commission. Quand la vente allait se réaliser, l?Etat nous a informés qu?il ne paye pas de commission et dans cette vente nous n?avons rien obtenu des commissions qui doivent dépasser les Rs 3 millions et qui reviennent à l?agence immobilière après la conclusion d? une telle transaction.

● Votre agence immobilière, Coprim, agit également comme consultant ?

Oui, effectivement, nous avons cette responsabilité auprès des banques, des assurances et des notaires notamment. Nous ne sommes pas des évaluateurs assermentés, mais nous sommes consultés par ces clients et souvent par des membres du public pour notre estimation sur la valeur des bâtiments, biens immobiliers, terrains etc.

● Vous affirmez que le gouvernement a réalisé une affaire en or avec l?acquisition du bâtiment de la BAT. Est-ce que dans cette opinion de consultant, vous tenez en ligne de compte le fait que l?Etat va à terme transférer nombre de bureaux vers Highlands et que Port-Louis pourrait ne plus être le centre administratif de Maurice, avec le départ, également, de la Cour suprême vers Highlands ?

Quel que soit le cas de figure, cette acquisition restera une affaire en or. Si l?Etat transfère tous ses bureaux vers Highlands, Port-Louis assumera un autre rôle, j?en suis certain. Un rôle beaucoup plus touristique, par exemple, avec un night life foisonnant et de haute qualité.

Port-Louis a un excellent avenir si on arrive à le décongestionner à travers une route circulaire. Je crois que les quartiers résidentiels tels que nous les connaissons vont peu à peu disparaître. Les Portlouisiens habiteront dans des appartements au-dessus des bureaux, même si le gouvernement déménage tous ses bureaux de la capitale. Il faut aussi se dire que Tian Li arrive sous peu dans la capitale.

Cela dit, je dois vous dire que je ne vois aucune une nécessité pour que le gouvernement déménage tous ses bureaux vers Highlands. Pourquoi mettre du béton sur une si grande superficie de bonnes terres agricoles au moment où une crise alimentaire mondiale pointe son nez. L?Etat a acheté ces terres dans le cadre du deal Illovo. Sur papier, c?est très joli de vouloir créer un centre administratif au centre de l?île, dans le but, entre autres, de décongestionner la capitale.

La solution du décongestionnement de la capitale est à travers des routes qui contourneront son centre. Il y a bien d?autres solutions encore. Pour jurer un affidavit, il vous faut nécessairement venir à Port-Louis. En Afrique du Sud vous pouvez jurer un affidavit dans les bureaux de poste !

● Combien coûterait en moyenne, la construction de bâtiments administratifs ?

Vous vous souviendrez que le bâtiment de la State Bank dans la capitale, avait coûté, il y a une dizaine d?années, Rs 8 000 le pied carré. Il a été en fait le premier bâtiment entièrement métallique. Le Swan Building, qui est un très beau bâtiment en fait, a coûté Rs 6 500 le pied carré. Je crois qu?un bâtiment sur deux niveaux coûterait Rs 4 000 le pied carré.

● A quoi pourrait servir le bâtiment de la BAT ?

Ce sera excellent pour une école hôtelière ou un centre de formation professionnel. Un centre de formation technique face aux Forges Tardieu est une excellente chose. Vous savez que pendant un certain temps, les forges Tardieu ont abrité l?école technique Saint Gabriel.

● Votre agence immobilière jouit d?une réputation certaine. Ce n?est pas le cas de toutes les agences immobilières. Pourquoi ?

Il n?y a pas de loi-cadre pour la profession d?agent immobilier, comme c?est le cas dans les autres pays, en France par exemple. Il n?y a qu?une patente de Rs 8 000 à payer à la municipalité. Ce qui fait que n?importe qui peut être agent immobilier. Il y a un permis qui s?appelle le Land and Cattle et qui coûte Rs 100. Ce permis permet de vendre des terrains et des maisons. Fort de ce permis, vous avez des gens qui s?asseyent sur les marches d?un bâtiment de Port-Louis et qui font le business d?agent immobilier ou de courtiers. Il est grand temps de réglementer tout cela, comme il est grand temps de mettre de l?ordre dans le désordre de la fiscalité qui empêche aujourd?hui certains Mauriciens d?avoir un toit.