On parle de copropriété dès lors qu?un immeuble est divisé en lots appartenant à des propriétaires différents. L?immeuble comporte alors des parties communes et des parties privatives. Il va sans dire qu?il faut une gestion des parties communes. Et c?est là que le syndicat des copropriétaires entre en jeu.

Réunissant l?ensemble des copropriétaires, le syndicat est chargé d?administrer l?immeuble au mieux des intérêts collectifs : il définit et administre les parties communes, en réglemente l?utilisation et gère les services collectifs (entretien des parties communes, alimentation d?eau ou d?électricité, gardiennage). Le syndicat peut élire, à son assemblée générale, un conseil syndical qui agit comme un comité exécutif.

Le syndicat des copropriétaires choisit un résident ou un professionnel extérieur pour opérer comme ?syndic?. Ce dernier est donc mandaté par les copropriétaires pour exécuter leurs décisions concernant l?administration de l?immeuble. Il est le représentant légal des copropriétaires, bref l?agent officiel et le mandataire.

Parmi ses principales responsabilités, le ?syndic? se charge d?organiser l?assemblée générale; il établit et tient les comptes des charges courantes, diffuse les documents d?information aux copropriétaires, souscrit les contrats d?assurance, gère les parties communes et s?occupe des démarches d?embauche et de gestion du concierge ou du gardiennage.

A fond, la sono

Désiré Guildhary est ?syndic? à la Cité La Caverne, construite par la National Housing Development Company Ltd (NHDC). Il est également président de l?Association des syndicats des copropriétaires des appartements de la NHDC. Sa première observation est sans détours. ?Les Mauriciens qui choisissent de vivre en appartement ne sont pas encore préparés, dans leur grande majorité, à la vie en copropriété?. Il fait toutefois preuve d?objectivité et de compréhension dans son analyse. ?Il ne faut pas critiquer à tort et à travers. Le problème du logement était devenu très aigu vers la fin des années 80. Le gouvernement, à travers la NHDC, s?est alors lancé dans des programmes de construction pour les ménages à faibles revenus. Beaucoup de Mauriciens ont opté pour ces logements. Il faut le reconnaître, il n?y a pas eu de préparation. On s?est installé avec ses habitudes, ce qui n?est pas toujours compatible avec la vie en copropriété?.

Habitudes ? C?est-à-dire de mettre à fond la sono de sa chaîne stéréo, de laisser son chat en liberté, de laisser son vélo sur le pallier, d?ériger une grotte dans la cour du complexe. Bref, ne pas se gêner pour agir comme s?il s?agissait de sa petite maison, ou de sa petite cour.

Juste raison pour avoir recours au service d?un ?syndic?. Mais dont la fonction et les responsabilités demeurent encore mal comprises par la majorité des résidents. ?Ou, ki ou été ou ?? Désiré Guildhary s?est déjà vu interpeller par un résident à qui il reprochait d?avoir obstrué le pallier avec des matériaux de construction ? pas grand-chose certes... trois pochettes de ciment et trois petites douzaines de carreaux céramiques. ?Si mo ti coné éna sa quantité la loi, mo pas ti pou vine reste ici?, répliqua alors le résident contrevenant.

La plus grande difficulté, cependant, demeure que de nombreux résidents ne s?acquittent pas de leurs paiements. Le ?syndic? se trouve alors dans l?incapacité de gérer efficacement l?appartement. Dans d?autres cas, le ?syndic? fait face à un refus d?acceptation de son autorité. Sans compter des résidents qui ?se croient tout permis et vous réveillent parfois à une heure du matin pour un mur qui suinte?, déplore Désiré Guildhary, qui n?hésite pas à parler de ?travail ingrat?.

Mais les ?syndics? ne sont pas tous exempts de blâmes. Indisponibilité, mauvaise organisation, comptes mal tenus, abus de pouvoir et d?autorité, indélicatesses, favoritisme dans les traitements des problèmes des copropriétaires... Désiré Guildhary concède que nombreux de ses pairs ne sont pas reproches. Et il avertit : ?Si l?on n?y prend garde, la situation va se détériorer. Ce sera invivable dans de nombreux appartements. Les résidents honnêtes, responsables et respectueux des règles du vivre ensemble déserteront alors ces appartements. Il faut craindre aussi que ceux qui s?acquittent de leurs honoraires ne soient tentés d?arrêter de payer en voyant que d?autres ne s?en soucient pas le moins du monde. Je crois que la situation est alarmante dans certains complexes. Ce sera un total loss pour le constructeur, c?est-à-dire la NHDC. C?est l?argent de l?Etat qui est en jeu.?

Recrutement de ?Social Motivators?

Richard Toulouse, Estate Officer à la NHDC, admet sans difficulté que ?beaucoup de résidents ne respectent pas les provisions du Règlement de copropriété régissant leur complexe? et que ?si les parties communes ne sont pas entretenues, il y aura une dégradation certaine de l?environnement dans ces complexes.?

Richard Toulouse ajoute tout de suite, en guise de précision, que ?la NHDC n?est ni une autorité (Regulatory Body), ni un tribunal, comme semblent le croire certains?. Faut-il comprendre que la NHDC n?est que le promoteur-constructeur et que sa responsabilité s?arrête à la remise des clés aux résidents ? Pas du tout, explique Richard Toulouse, qui nous apprend que la NHDC a organisé plusieurs ateliers de travail avec des représentants des ministères des Finances et du Logement et de l?Association des syndicats des copropriétaires de la NHDC.

Il y a également eu un rapport de consultants qui a émis d?intéressantes recommandations pour l?élaboration de nouveaux règlements concernant la copropriété. Ce qui lui fait dire que ?les choses bougent dans la bonne direction?.

Il nous revient que parmi ces recommandations actuellement à l?étude, la formation des syndics et le recrutement de Social Motivators bénéficieront d?une attention particulière de la part de la NHDC et de l?Association des Syndicats des Copropriétaires. Il faut donc espérer que les choses bougent rapidement avant que la situation ne se dégrade davantage au détriment des copropriétaires respectueux?