Les injustices fondamentales du budget 2006-07 perdurent. Sur la tête des propriétaires de campements pendent toujours de multiples épées de Damoclès.

Tout d’abord, l’équation de valeur qu’évoquent ad nauseam les autorités est pernicieuse. Pendant des décennies, les ministères concernés ne se sont guère souciés des sites en bordure de mer sur lesquels, au cours des années, de nombreuses habitations ont été construites. Le ministère des Terres, dans l’incapacité d’assurer le développement des “pas géométriques”, de les assainir et de rehausser leur valeur, se réjouissait de laisser à d’autres le soin de s’en occuper. D’où une location raisonnable que l’Etat lui-même avait estimé être le juste prix. Et c’est avec le consentement de ce même Etat que les structures légères des campements pour de courts séjours ont fait place à de solides demeures devenues dans la majorité des cas des résidences permanentes.

En somme, l’Etat n’a été que le propriétaire passif d’un bien auquel d’autres ont donné de la valeur. Découvrir soudain sous la dictée de la Banque mondiale et du FMI que ces sites ont acquis de la valeur et réclamer “premiums” et locations exorbitantes c’est bien le comble de l’outrecuidance.

● Le principe de proportionnalité

Sans ce principe, la vie sur la terre serait un enfer. S’en inspirent largement les relations humaines dans ses facettes les plus diverses : en société, dans le commerce, en industrie. Il en est de même de notre Constitution dont l’article 7 stipule que toute personne doit être protégée de tout traitement inhumain : “inhuman or degrading punishment or other such treatment”. Dans un récent jugement concernant la disproportionnalité d’une amende de Rs 200 000 par rapport à une imposition de la TVA (quelques roupies non payées), la Cour suprême avait décrété qu’un “…duly established, independent and impartial Court must give due respect to the necessity of upkeeping proportionality…”

Ce principe de proportionnalité est bafoué quand du jour au lendemain, à l’expiration d’un bail, la location d’un terrain est multipliée, par exemple à Souillac (Zone D) par 200, et bien plus à Grand-Baie (Zone A), sans compter un premium variant de Rs 3 millions à Rs 5 millions. Un expert comptable a calculé que les nouveaux loyers et premiums à être payés sur un bail de 60 ans se situeraient entre Rs 44,5 millions et Rs 89 millions par arpent. Il a conclu que “Taking the average pay packet of a senior civil servant or a middle or senior manager in the private sector, it is obvious that they cannot service a premium and a yearly rent.” Avec le premium de Rs 3 millions et l’augmentation de la location, un arpent à Souillac passe en réalité à plus de 50 200 fois plus du jour au lendemain d’un renouvellement de bail (3M÷60 + 150000÷720) sans tenir compte des augmentations périodiques prévues pour le loyer (tous les trois ans).

Seuls quelques capitalistes dont les revenus mensuels avoisinent le million de roupies (salaire + multiples “fringe benefits”) ont eu l’indélicatesse d’afficher leur richesse en déclarant non seulement qu’ils pouvaient payer, et allaient payer, mais qu’ils trouvaient tout à fait justifiées les impositions du nouveau Budget. Ils ont raté ainsi une belle occasion de se taire. Plus grave, ils ont manqué à leur devoir élémentaire de solidarité envers les milliers qui, n’ayant pas les moyens de payer premium et location exorbitants, seront contraints à abandonner leurs maisons.

D’ailleurs, les nantis se fourrent le doigt dans l’œil jusqu’au coude s’ils croient qu’en payant, ils seront à l’abri pour une soixantaine d’années. Le gouvernement se réserve toujours le droit de les expulser “in the public interest” - ce commode argument que le pouvoir interprète toujours à sa guise. Ils auront payé une fortune des terrains qui, à ce prix, devraient leur revenir en toute propriété. Plus grave aussi, ils auront cédé à un chantage qui se moque des principes de natural justice (l’express – septembre 2006). Ils accepteraient ainsi que le Gouvernement cible cyniquement 1 288 propriétaires de campements sous le fallacieux prétexte qu’ils peuvent tous payer alors que 8 000 détenteurs de baux (state lands) ailleurs dans l’île sont épargnés. Ils fermeraient les yeux sur les criantes disparités que permettent d’obscurs critères dont se sert à loisir le ministère des Terres. Il est par exemple bizarre qu’un ancien ministre ait pu obtenir tout récemment quelque sept arpents à Pointe-aux-Canonniers à Rs 1 000 l’arpent annuellement pour 60 ans sans premium. Alors que des retraités à faibles revenus ayant vécu plus d’un demi-siècle à la mer sont appelés à verser des millions en dépôt et à payer des locations allant jusqu’à Rs 250 000 par an faute de quoi ils seront contraints à vider les lieux.

En persistant comme il le fait avec l’exigence de premiums et de locations hors de toute proportion, le gouvernement va soumettre certains de ses citoyens à un inhuman treatment et va se ranger devant la communauté internationale aux côtés d’administrations scélérates comme celle de Mugabe.

A une délégation venue plaider la cause des propriétaires de campements et qui faisait ressortir que les loyers déjà exorbitants pour les premières années, atteindraient des montants surréalistes avec les augmentations prévues tous les trois ans, un très haut fonctionnaire du ministère des Finances a déclaré péremptoirement : “Anyway, you will all have to quit, because all of you won’t be able to pay.” Ce “nettoyage” programmé équivaut à une perversion de putting people first.

● L’ancrage

Il est reconnu en psychologie que l’ancrage, le sentiment d’appartenance, non seulement social et culturel, mais aussi territorial ou simplement terrien, est essentiel au bien-être de l’homme. Les campements sont précisément, et pour un très grand nombre de leurs propriétaires, des lieux d’ancrage. Ils y résident, y ont élevé leurs enfants, planté les arbres jusqu’à la moindre surface gazonnée, embelli et valorisé la région, donné de l’emploi aux villageois. Les cimetières des environs abritent les tombes d’ancêtres vénérés. Tout cela constitue l’ancrage auquel des milliers d’hommes et de femmes se réfèrent avec passion parce que ce cocon familial, laborieusement bâti pierre sur pierre, c’est eux qui l’ont façonné. Pas l’Etat.

Au ministre des Terres qui clame avec superbe “qu’on ne peut hériter de ce qui appartient à l’Etat” il convient de souligner avec fermeté que l’Etat non plus ne peut hériter, acheter ou vendre, au prix du marché ou pas, tout ce patrimoine bâti, qui, sentimentalement, n’a pas de prix.

● Justice distributive

A parcourir le document qu’à la demande de parlementaires le ministère des Terres a fini par produire sur les state lands et les Pas Géométriques, on pourrait se poser bien des questions. Autour de la côte les prix payés par les particuliers, sociétés, commerces et complexes hôteliers sont d’une telle disparité qu’ils paraissent fantaisistes ou établis selon la tête du client. En voici quelques exemples parmi des centaines d’autres :

Location de Rs 720 par arpent pour un terrain de 1,24 arpent octroyé le 19/05/1999 à la Société Ilot Grand Baie avec un bail se terminant en 2058.

Location de Rs 1 000 par arpent pour un terrain de 6.8 arpents octroyé le 21/12/2005 à La Pointe Disney Properties Ltd avec un bail se terminant en 2065.

Location de Rs 5 122 par arpent pour un terrain de 32,7 arpents octroyé le 31/03/04 à Pointe Jérôme Development Ltd avec un bail se terminant en 2063.

Location de Rs 6 042 par arpent pour un terrain de 3,31 arpents octroyé le 2/08/2002 à Heirs & Succ Gaëtan Duval avec un bail se terminant en 2020.

Location de Rs 6 507 par arpent pour un terrain de 2,19 arpents octroyé le 2/02/2000 à Roland House Co. Ltd avec un bail se terminant en 2059.

Location de Rs 7 500 par arpent pour un terrain de 0,36 arpent octroyé le 18/04/2000 à Grajakrish Co. Ltd avec un bail se terminant en 2059.

Location de Rs 12 121 par arpent pour un terrain de 1,65 arpent octroyé le 9/08/2000 à la Société Villas Cap Co Ltd avec un bail se terminant en 2059.

Location de Rs 15 000 par arpent pour un terrain de 0,45 arpent octroyé le 10/11/2001 à Jean Patrick Léonard avec un bail se terminant en 2030.

Location de Rs 16 304 par arpent pour un terrain de 0,46 arpent octroyé le 18/04/2000 à Palmwave Co. Ltd avec un bail se terminant en 2059.

Location de Rs 25 000 par arpent pour un terrain de 10,46 arpents octroyé le 6/07/2006 à la Société Koenig Frères avec un bail se terminant en 2065.

Location de Rs 28 112 par arpent pour un terrain de 2,49 arpents octroyé le 19/06/97 à la Société Jasmin Vacances avec un bail se terminant en 2056.

Location de Rs 38 889 par arpent pour un terrain de 0,18 perches octroyé le 10/03/1989 à Paramhamsa Nababsingh avec un bail se terminant en 2049.

Location de Rs 38 690 par arpent pour un terrain de 2,1 arpents octroyé le 16/06/2006 à la Société Pierre Bleue avec un bail se terminant en 2024.

Aucun premium n’a été et ne sera demandé à ces locataires bénéficiant de baux pour des décennies à venir.

Dans ce dernier cas, c’est donc dans la foulée du budget que le gouvernement vient demander une location annuelle de Rs 38 690 par arpent pour un terrain sur Pas Géométriques, alors que sept jours auparavant, il était demandé jusqu’à Rs 250 000 par arpent aux occupants des campement sites sur ces mêmes Pas Géométriques.

Je relève d’un document qui fut transmis au Gouvernement le 19 janvier dernier les remarques suivantes :

“In the same breath of the Budget Speech in June 2006, Government granted, on June 16, 2006, an Industrial lease at Rivière Noire for the purpose of a bungalow complex, over 2 arpents, for Rs. 40,625 per year (without any premium).

● How can Government explain such an extraordinary difference in treatment?

The offer now being proposed in the Finance Act is as follows:

● Why limit the options to only 1288 Campement Site leases when there are thousands of other leases on State lands that would also be prepared to enter into a freehold agreement to obtain security of tenure?”

Par ailleurs, il n’est pas normal que tous les sites d’une même zone aient à payer un loyer identique par arpent. Dans une région comme la Zone D, des sites juchés sur des falaises, sans plages ni aucune possibilité de jouir des plaisirs de la mer sont frappés des mêmes impositions que ceux situés seulement quelques encablures plus loin, et bénéficiant d’une ceinture de sable blanc, de possibilités de baignades, de navigation de plaisance et de pêche.

De telles disparités existent aussi en Zone A. L’État refuse obstinément de tenir compte de la nature du site à l’intérieur même des zones. L’injustice inhérente à cette disparité s’aggrave de la paresse des administrations et de l’indifférence des décisionnaires. C’est dire l’approche grossière dans sa globalité qu’adoptent les autorités – une approche similaire à celle de l’imposition de premiums et de loyers excessifs.

● Gens sans Terre

La situation actuelle donne libre cours à des pratiques douteuses. Déjà, bien avant le budget 2006, une ventilation de quelque neuf critères pour l’allocation des terres permettait de surprenantes transactions. Certains ont prétendu convertir leurs campements en activité industrielle afin d’éviter le versement de la taxe – et n’ont jamais entrepris la moindre activité industrielle. Des sociétés écrans occupent des sites à peu de frais depuis des années en attendant de les exploiter.

En revanche, des centaines de petites gens ont choisi de résider en permanence à la mer, n’ont jamais loué leurs maisons et se verront bientôt obligés de quitter tout un patrimoine dans l’incapacité qu’ils se trouveront de payer premiums et locations injustifiés.

Ils deviendront, comme beaucoup au Zimbabwe, des gens sans terre.

Etrange Ile Maurice, en vérité, où des nationaux auront perdu leurs biens alors que des étrangers fortunés se hâteront de les récupérer. L’investissement dans les IRS, souhaitable certes, couplé à ce qui va se passer avec l’abandon des campements fera des Mauriciens des étrangers dans leur propre pays.

La sempiternelle litanie : “Il n’y a pas d’autre solution” laisse supposer un cruel déficit d’imagination aux Finances. Il fut proposé au gouvernement le 24 janvier dernier de vendre tous les sites à leurs actuels locataires et de les convertir ainsi en freehold, comme cela s’est fait dans de nombreux pays. En Angleterre, les détenteurs de baux à long terme ont le droit d’en faire l’acquisition s’ils le désirent. Une telle solution apporterait de très substantiels revenus supplémentaires à l’État tout en permettant aux locataires d’emprunter à très long terme en donnant leur bien en garantie. Contrairement à ce que l’on peut penser, les terres de l’Etat ne sont pas inaliénables. C’est ce qui a été fait dans plusieurs îles où existait le système de Pas Géométriques.

En conclusion : la lutte contre de telles décisions arbitraires et inhumaines doit continuer.

<B>Par Armand MAUDAVE</B>