L’indice du coût de la construction est de 9 % en 2026. Entre le prix du terrain, les frais liés à la préparation du projet, le financement et les travaux, le budget nécessaire pour construire son logement a gonflé. Avant même le premier coup de pioche, une partie importante des ressources du ménage est déjà engloutie.

La première dépense est souvent celle du terrain. «Avant même de commencer la construction, un jeune couple doit d’abord acquérir un terrain. Le prix des terrains a fortement augmenté ces dernières années», soutient Yaceer Pondor, directeur de Newbuild Contractors Ltd. Une parcelle d’environ huit perches coûte aujourd’hui entre Rs 2,5 millions et Rs 3 millions, dit-il.

Au prix du terrain s’ajoutent les honoraires de l’architecte et de l’ingénieur, les frais liés aux permis et ceux associés à la demande de prêt. Pour Kentish Moorghen, Chief Executive Officer de Prime Pillar Group, le financement représente aussi un obstacle majeur. L’emprunteur doit non seulement présenter des garanties suffisantes, mais surtout disposer d’une capacité de remboursement lui permettant d’assumer cet engagement sur plusieurs années.

Le projet doit alors être adapté au budget disponible. Certains ménages se résignent à voir moins grand, optent pour des matériaux ou des finitions moins coûteux ou choisissent d’échelonner les travaux par étapes. Une fois le financement bouclé, reste à savoir combien coûtera réellement le chantier. Car les prix des matériaux ne sont pas figés et leur évolution varie fortement d’un produit à l’autre.

Des matériaux aux prix mouvants

Le ciment, par exemple, a augmenté de 5 % en début d’année, selon Yaceer Pondor. Le béton prêt à l’emploi a progressé de 4 % au premier trimestre 2026, puis de 1,6 % au deuxième. Les menuiseries en aluminium ont, elles, enregistré des hausses comprises entre 8 % et 8,6 % sur un an, avec une progression de 3,9 % en début d’année. Le bois de construction a également connu des augmentations mensuelles allant de 0,2 % à 2,4 %. Les prix du carrelage et du granit, en revanche, ont reculé de 0,2 % à 1,2 %, tandis que les barres d’acier ont diminué de 3,5 % à 3,7 % sur un an, puis de 0,7 % en 2026.

Pour Kentish Moorghen, ces mouvements sont aussi liés aux bouleversements intervenus depuis la pandémie. Les tensions géopolitiques et la volatilité du fret maritime ont accentué la pression sur les coûts, alors que Maurice dépend des importations pour une part importante de ses matériaux et produits de finition. Ces fluctuations finissent par se répercuter sur le coût global des projets.

Yaceer Pondor estime ainsi que l’indice du coût de la construction aurait progressé de plus de 4 % en 2025 et de 9 % en 2026. Pour un particulier, le problème est d’autant plus important que plusieurs mois peuvent s’écouler entre l’établissement du projet, l’obtention des autorisations, la recherche du financement et le démarrage des travaux. Le devis établi au départ peut alors ne plus correspondre au coût réel en début de chantier.

La main-d’œuvre qualifiée se fait rare

C’est là qu’intervient un autre facteur : la main d’œuvre. Avec plus de 30 ans d’expérience dans le secteur, Ajay Subrun, de Concrete Deal Ltd, identifie la disponibilité des ouvriers qualifiés comme l’une des principales difficultés actuelles. Le manque de maçons, de carreleurs, de plombiers et d’autres spécialistes peut ralentir les travaux et bousculer le calendrier initial.

Yaceer Pondor souligne qu’«aujourd’hui, le tarif d’un maçon se situe autour de Rs 2 000-2 500 par jour, et cette main-d’œuvre reste rare. De nombreux Mauriciens ne sont pas disposés à payer des tarifs aussi élevés». La difficulté ne concerne pas uniquement le niveau des rémunérations. «Les projets subissent également des retards en raison du manque d’ouvriers spécialisés, notamment de carreleurs et de plombiers. Les entrepreneurs n’ont donc d’autre choix que de recourir à la main-d’œuvre étrangère», ajoute-t-il.

Kentish Moorghen constate également que certains chantiers dépendent directement de la capacité à mobiliser les équipes au moment prévu. Lorsque les travailleurs ne sont pas disponibles, le calendrier doit être revu. Le retard d’un corps de métier peut ensuite décaler l’intervention des autres et entraîner des dépenses supplémentaires. «Une bonne équipe fait une grande différence sur un chantier. Quand on manque d’ouvriers qualifiés, la production baisse et les travaux peuvent prendre plus de temps. Et forcément, quand le délai augmente, les coûts augmentent aussi», souligne Ajay Subrun.

Le chantier peut ainsi devenir plus coûteux sans que le propriétaire ait modifié son projet. Aux matériaux et à la main-d’œuvre s’ajoutent les délais d’approvisionnement, notamment pour les produits importés, ainsi que les difficultés liées au recrutement de travailleurs étrangers. Yaceer Pondor pointe également des procédures administratives qu’il juge trop lourdes : «Les délais de recrutement de travailleurs étrangers sont en outre extrêmement longs, et les procédures d’approbation des permis restent excessivement lourdes. Pourquoi faut-il un “building permit” pour recruter une dizaine de personnes ? Est-ce que c’est cela, le type de “Business Facilitation” que prône le gouvernement ?»

Pour les entrepreneurs comme pour les particuliers, cette incertitude complique la planification. Dans les projets de grande envergure, une provision pour hausse des prix peut être intégrée au budget et certains contrats prévoient des clauses de révision. Pour une maison individuelle, la marge de manœuvre est beaucoup plus réduite. Kentish Moorghen dit avoir constaté, dans le cadre de ses missions de Chartered Valuation Surveyor, des chantiers interrompus, voire abandonnés, lorsque le prix initialement prévu ne permettait plus de couvrir le coût réel des travaux. Le propriétaire se retrouve alors avec une maison inachevée et doit rechercher des fonds supplémentaires pour poursuivre le projet.

L’activité globale lestée

Cette pression ne concerne toutefois plus seulement les particuliers. Elle commence également à se faire sentir dans l’activité globale du secteur. Selon Kentish Moorghen, les derniers chiffres officiels font apparaître un léger recul de l’investissement dans la construction, même si les différents segments n’évoluent pas de la même manière.

Le ralentissement reste donc relatif. Des projets continuent à être lancés, notamment au moins deux centres commerciaux dans l’Est. Le rythme des nouvelles opérations semble néanmoins moins soutenu, la hausse des coûts de construction pesant sur leur rentabilité et incitant les investisseurs à revoir leurs décisions.

Les difficultés ne touchent pas uniquement les nouveaux projets. Un opérateur du secteur, qui préfère garder l’anonymat, explique avoir fermé sa quincaillerie il y a une dizaine d’années. Son activité avait été fragilisée par l’évolution du secteur, avec l’arrivée de nouveaux matériaux et de nouvelles techniques auxquelles son entreprise n’avait pas pu s’adapter. Il indique aussi ne pas avoir eu les moyens d’investir dans les équipements nécessaires, contrairement aux entreprises de plus grande taille. L’absence de relève familiale a également pesé dans sa décision.

La pression sur les coûts se ressent aussi chez les entreprises encore en activité. À Rodrigues, le directeur de Bernard Construction Industry Ltd déplore la hausse des prix des matériaux, qui ne peut, selon lui, être suffisamment répercutée sur les clients une fois les contrats conclus. Cette situation pèse sur les marges et entraîne des pertes pour l’entreprise. Il appelle à un soutien au secteur, estimant que certaines entreprises pourraient disparaître si cette pression perdure.

Certains segments continuent toutefois de soutenir l’activité. Les projets commerciaux et les programmes résidentiels destinés à une clientèle étrangère restent présents, tandis que les infrastructures répondent à une logique différente, avec des délais de retour sur investissement généralement plus longs. Pour Yaceer Pondor, cette activité reste cependant insuffisante au regard du nombre d’entreprises présentes dans le secteur. Il déplore l’absence de budget public consacré aux petits travaux de bâtiment et de génie civil, qui offrirait davantage de débouchés à certaines entreprises.

La pression se fait également sentir du côté de la demande locale. Yaceer Pondor constate un ralentissement, notamment chez les jeunes ménages. Certains préfèrent acheter un appartement plutôt que construire une maison. Cette solution ne règle toutefois pas entièrement la question de l’accessibilité, une partie de la classe moyenne ayant toujours des difficultés à financer un logement.

Contraintes techniques

À cette pression sur les prix s’ajoutent les caractéristiques mêmes des terrains, qui peuvent alourdir la facture avant même le début des travaux. La conception d’un projet doit tenir compte des exigences techniques ou environnementales liées au site et des conditions imposées dans le cadre du Building and Land Use Permit, explique Kentish Moorghen. Un terrain situé dans une zone inondable peut ainsi nécessiter des travaux de drainage, une adaptation des niveaux de construction ou encore des mesures de gestion des eaux pluviales. Ces aménagements représentent des coûts supplémentaires et peuvent conduire le propriétaire à revoir son projet. Ils restent néanmoins nécessaires pour réduire les risques et mieux protéger les futurs occupants.

Face à ces contraintes, les professionnels cherchent à limiter les dépenses sans sacrifier la qualité des constructions. Kentish Moorghen estime que le recours au value engineering peut permettre de faire certains arbitrages : revoir la conception, le choix des matériaux ou les méthodes de mise en œuvre afin d’obtenir le meilleur rapport entre coût, performance et durabilité. Une démarche qui, sans faire disparaître la hausse des coûts, peut aider les ménages à mener leur projet jusqu’au bout.

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Questions à... Ravi Gutty, Président de la Building and Civil Engineering Contractors Association (BACECA) : «Il y a une inadéquation entre l’offre et la demande de compétences»

Comment évolue actuellement l’activité dans le secteur de la construction à Maurice ? Quels segments de marché restent dynamiques et lesquels connaissent un ralentissement ?

Le secteur traverse actuellement une phase de ralentissement marqué. Selon Statistics Mauritius (juin 2026), la valeur ajoutée de la construction, après avoir progressé de 9,1 % en 2023 et de 13,3 % en 2024, s’est contractée de 2,1% en 2025 et devrait encore reculer de 0,8% en 2026, alors que le PIB global du pays continue de progresser. Le ralentissement est particulièrement marqué du côté de l’investissement public, avec peu de nouveaux projets lancés actuellement. Les grands chantiers annoncés dans le Budget 2026-2027, notamment l’autoroute M4 et le barrage de Rivière des Anguilles, devraient par ailleurs être attribués en grande partie à des entreprises indiennes ou à des multinationales, laissant une participation plus limitée aux entrepreneurs locaux. Le secteur privé maintient, pour sa part, un niveau d’activité soutenu, notamment dans les villas et appartements haut de gamme ainsi que dans les centres commerciaux. Cet investissement reste toutefois prudent, en raison notamment de la réduction de certaines incitations liées à des dispositifs tels que les Smart Cities et de la forte hausse des coûts de construction, qui pèse sur la rentabilité des projets.

Quelle a été l’évolution des coûts de construction ces dernières années et quels sont aujourd’hui les principaux facteurs qui renchérissent les chantiers ? Les coûts de construction ont fortement augmenté ces dernières années sous l’effet de plusieurs facteurs. Le salaire minimum national est passé de Rs 11 575 à Rs 17 745 entre 2023 et 2026, auquel s’ajoute chaque année la compensation salariale, ce qui a alourdi la masse salariale sur les chantiers. La hausse du coût de l’énergie a également eu des répercussions sur plusieurs postes, notamment les matériaux comme le ciment, l’acier, le béton, les produits importés destinés aux finitions et le bitume. Elle a aussi renchéri l’utilisation des engins et équipements de chantier, ainsi que les frais de transport et de logistique. À cela s’ajoute le coût du financement. Le taux directeur de la Banque de Maurice s’établit à 4,75 % depuis août 2026, tandis que les taux débiteurs moyens avoisinent 9 %. La pression est d’autant plus forte pour les entreprises que de nombreux contrats sont conclus à prix fixe, parfois plusieurs mois avant le début des travaux. Les entrepreneurs disposent alors d’une marge de manœuvre limitée pour répercuter ces surcoûts sur les maîtres d’ouvrage.

Comment la pénurie de main-d’œuvre qualifiée affecte-t-elle aujourd’hui le secteur de la construction, notamment en matière de délais, de productivité et de coûts ?

Oui, la pénurie de main-d’œuvre qualifiée demeure un frein réel au développement du secteur. La construction reste fortement dépendante de la main-d’œuvre étrangère pour de nombreux métiers qualifiés et semi-qualifiés, alors que le taux de chômage global demeure faible, à 5,7% au premier trimestre 2026 selon Statistics Mauritius, contre 6 % un an plus tôt. Cette situation traduit surtout une inadéquation entre l’offre et la demande de compétences plutôt qu’un simple manque de maind’œuvre. Le chômage des jeunes reste notamment élevé, à 18,4 %, tandis que les entreprises peinent à pourvoir localement certains postes sur les chantiers. Concrètement, cette pénurie peut entraîner des retards dans l’exécution des travaux et peser sur la productivité. Elle oblige également les entreprises à recourir davantage à la maind’œuvre étrangère, avec des coûts et des délais liés au recrutement, aux permis de travail et au l ogement. Ces contraintes peuvent, à leur tour, exercer une pression supplémentaire sur les coûts et les délais contractuels des projets.

Pourquoi les jeunes Mauriciens s’oriententils moins vers les métiers de la construction et quelles conditions faudrait-il réunir pour rendre ces professions plus attractives ?

Plusieurs facteurs expliquent ce désintérêt. Les métiers du bâtiment souffrent d’une image de travail physique et exigeant, exercé dans un environnement souvent peu attrayant. Ils sont également moins valorisés que les carrières dans les services, le tourisme ou les technologies de l’information, dans un contexte où le niveau de vie des Mauriciens s’est amélioré. Si les rémunérations d’entrée ont sensiblement augmenté ces dernières années, sous l’effet des relèvements successifs du salaire minimum national et de la compensation salariale, cette progression n’a pas suffi à changer la perception du secteur auprès des jeunes Mauriciens ni à leur offrir des parcours de carrière suffisamment structurés.Le gouvernement pourrait accompagner davantage les entreprises qui investissent dans la technologie, les outils numériques et l’intelligence artificielle, ainsi que dans des techniques de construction plus modernes et plus sûres, à travers des mesures incitatives ciblées. Un secteur davantage digitalisé, plus sécurisé et tourné vers l’innovation pourrait ainsi être plus attractif pour les jeunes et leur offrir des perspectives de carrière plus diversifiées.

Quel impact le coût du financement et les conditions de crédit ont-ils aujourd’hui sur le lancement et la poursuite des projets immobiliers et de construction ?

Le coût du financement pèse de plus en plus sur les décisions d’investissement. Le taux directeur de la Banque de Maurice s’établit actuellement à 4,75 %, en vigueur depuis le 12 août 2026 après un relèvement de 25 points de base en mai, tandis que les taux débiteurs moyens avoisinent 9 %. Cette situation renchérit le coût du capital pour les promoteurs, réduit la rentabilité prévisionnelle des projets et conduit les banques à se montrer plus sélectives dans l’octroi de crédits. Les grands groupes disposant d’un bilan solide ainsi que les projets publics restent relativement moins exposés à ces contraintes. À l’inverse, de nombreux projets résidentiels de milieu de gamme et commerciaux privés, davantage dépendants du financement bancaire, sont aujourd’hui reportés, redimensionnés ou réévalués par leurs promoteurs.