L?immobilier attire. Et, de par le fait que le secteur marche bien, les parties qui souhaitent en profiter se sont multipliées. Présenté l?année dernière, le Real Estate Scheme a été promu comme étant une véritable aubaine pour les petits planteurs et les petits propriétaires terriens. Certains, toujours un peu frileux, commencent à se lancer. Les petits propriétaires s?associent avec des partenaires fonciers ou des spécialistes du marketing afin de développer des complexes RES.

«Plusieurs de nos membres ont montré un intérêt pour les RES et l?un d?eux s?est même lancé», explique Salil Roy, président de la Planters Reform Association (PRA). Celle-ci regroupe une quarantaine de planteurs de canne. «Avec la baisse du prix du sucre et l?exploitation de terrains marginaux, la production est en-dessous de la moyenne», dit un planteur qui souhaite se lancer dans le développement de projets RES. Discret, il appréhende la spéculation mais est impliqué dans des projets RES avec des membres de sa famille et des petits propriétaires terriens.

«Je m?étais toujours dit que notre terrain serait idéal pour des résidences, vu qu?il y a une vue sur la mer et la nature tout autour.» Ce planteur, qui a déjà diversifié ses activités, souligne cependant qu?il s?est associé à des consultants afin de se lancer dans les RES. Il est impliqué dans trois projets rassemblant 300 villas au total, ainsi que des appartements. Ces résidences se vendront entre environ Rs15 millions et Rs 32 millions. Pour ces différents projets, ce planteur est en attente des autorisations du Board of Investment.

Certains planteurs estiment cependant que les procédures à suivre pour la mise sur pied d?un tel projet sont trop compliquées. Ils demandent plus de flexibilité notamment au niveau des preuves de fonds qui doivent être soumis au BOI. «Ce n?est pas évident, ni pour nous, ni pour des partenaires de bloquer des fonds.»

Pour certains planteurs, les RES représentent aussi une façon d?utiliser le potentiel de terrains qui sont, autrement, difficiles à maîtriser pour les activités agricoles. Les autorités ont d?ailleurs mis en exergue le fait que des terrains en pente, qui ne sont pas aptes à la culture, pourraient par contre convenir à ce type de projets immobiliers. C?est aussi là le point de vue de Salil Roy. «La canne est une culture difficile et la mécanisation n?est pas toujours possible. Le RES permet de voir comment on peut rentabiliser les terrains.»

Les petits propriétaires ont la possibilité, sous le RES, de s?associer afin de développer un projet de résidences. Mais ils n?ont pas d?expertise du secteur foncier. S?ils sont à l?aise avec la terre, ils ne le sont pas forcément avec l?immobilier. C?est à ce niveau qu?interviennent les promoteurs. Le groupe Park Lane s?occupe, par exemple, de la commercialisation d?un projet, le Casasola, qui vient de voir le jour dans le Nord du pays. C?est le premier projet RES à être mis en chantier. L?annonce du démarrage des travaux a été faite le mois dernier.

C?est à travers des partenariats que les petits propriétaires pourront développer des projets RES. «Les terrains restent la propriété des planteurs», fait ressortir Salil Roy. «Et avec cette règle, les planteurs sont donc protégés.» Des craintes par rapport à une monopolisation des RES par les promoteurs et un rapprochement des spéculateurs ont été évoquées depuis décembre, alors que le plan RES venait d?entrer en vigueur. Le directeur du BOI avait souligné que de tels soucis avaient été considérés. Il a ainsi soutenu que des barrières de protection avaient été dressées afin de s?assurer que les petits propriétaires terriens ne soient pas manipulés. «Des règles bien claires et strictes ont été établies pour s?assurer que les spéculateurs ne viennent pas profiter de la situation au détriment des petits développeurs. Nous voulons que les planteurs puissent valoriser leurs terres à travers l?immobilier», assurait, en décembre 2007, le directeur du BOI.

De plus, le plan RES stipule que pour toute demande d?autorisation, le propriétaire devra avoir été en possession du terrain pendant au moins cinq ans. Cela afin d?éviter, entre autres, que des acteurs autres que de petits planteurs ne profitent du système. Et si les petits propriétaires peuvent être en partenariat avec des investisseurs, aussi bien étrangers que locaux, ils ne peuvent revendre leur terrain à une tierce partie. Mais la nécessité d?être propriétaire sur une durée de cinq ans ne fait pas l?unanimité. «J?ai acheté un terrain de cinq arpents d?un autre planteur et ce terrain se trouve à côté de celui que je possédais déjà, explique un planteur, il me faut attendre cinq ans pour pouvoir utiliser ces terres parce que je ne les ai achetées que depuis un an.» Outre cet argument, certains planteurs expliquent que le fait que l?achat d?une résidence RES ne donne pas accès au droit de résidence les décourage de se lancer dans de tels projets. Dans le cas des Integrated Resorts Scheme (IRS), l?achat d?une villa à plus de $ 500 000 donne le droit de résidence. Ce n?est pas le cas pour les RES, même si leur prix dépasse les $ 500 000.

Si quelques planteurs sont partants pour l?aventure, beaucoup restent timides. Le BOI a reçu une douzaine de soumissions de projets RES. Quatre (un dans le Sud, un dans le Nord et deux dans l?Ouest) ont été approuvés. Selon le BOI, les investissements requis pour les projets soumis tournent autour des Rs 5 mds. Un des plus importants projets à l?étude se dessine aussi dans le Nord. Le projet du Domaine de l?Intendance Ltd comptera 78 appartements à Calodyne.

LE MARCHE ETRANGER CIBLE

■ Les résidences RES peuvent être achetées par des Mauriciens aussi bien que par des étrangers. Les entreprises, sociétés ou les ?trusts? peuvent aussi se porter acquéreurs de résidences RES. Plusieurs marchés sont donc ciblés. A l?image de plusieurs promoteurs, Henry Loo, dont l?entreprise commercialise un projet aux Mariannes, compte principalement viser le marché français.

Les autorités évoquent, de leur côté, diverses niches telles que les Mauriciens établis à l?étranger ou encore les entreprises internationales présentes à Maurice et qui accueillent fréquemment des représentants étrangers.

Bien qu?il n?y ait pas de prix de base pour la vente d?une résidence RES, les prix évoqués à ce jour tournent souvent en moyenne autour de Rs 13 millions, soit environ 245 000 euros. Ce montant est accessible aux classes moyennes à monter, sur plusieurs marchés européens.

CES PETITS COUSINS DES IRS

■ Les projets sous le «Real Estate Scheme» (RES) sont, d?un point de vue global, des versions plus petites des «Integrated Resorts Scheme» (IRS). La réalisation de ce type de projet, c?est-à-dire des RES, est devenue possible avec l?«Investment Promotion Act and Investment Promotion (Real Estate Scheme) Regulations 2007». Des similarités existent entre les règles qui s?appliquent au IRS et celles qui concernent les RES. Les deux types de projets veulent promouvoir des concepts de complexes intégrés. Le «Board of Invetsment» fait d?ailleurs ressortir qu?un «développement RES devra aussi comprendre des aménités commerciales et de loisirs et fournir des services comme le gardiennage, l?entretien et le ramassage des ordures». C?est aussi le cas pour des projets IRS. Mais alors que pour être éligible à un projet ERS, un terrain doit être d?une superficie d?au moins un arpent et ne pas dépasser 10 hectares, soit environ 23 arpents, le minimum acceptable pour tout projet IRS est précisément de 10 hectares. D?autres différences existent entre les IRS et les RES. Par exemple, si les premiers donnent à un acheteur le droit de résidence à Maurice, ce n?est pas le cas par rapport au second. La fiscalité concernant les RES est, quant à elle, bien plus légère que celle qui est appliquée à ses grands cousins. Ainsi, alors que les frais d?enregistrement des IRS s?élèvent à $ 70 000, ils ne sont que de $25 000 pour ceux qui développent un projet RES.

LE PIETER BOTH RESORT

■ Fraîchement soumis au Board if Investment (BOI), le projet RES commercialisé par le groupe LEAD se situera aux Mariannes. Etendu sur un arpent, il sera constitué de quatre villas et de six appartements. Henry Loo, président du groupe LEAD, estime que «le projet, une fois approuvé, devrait démarrer début 2009 pour être livré début 2010». Ce projet immobilier tient notamment son nom du fait qu?il offre des vues sur la montagne Pieter Both.

Afin de le différencier des autres projets RES, les promoteurs veulent miser sur la carte «nature». «Ce projet sera tourné vers la nature et l?éco-tourisme.

Le terrain est entouré d?un environnement très naturel», affirme Henry Loo.

Selon lui, l?avantage comparatif de ce complexe résidentiel réside dans «l?évasion» qu?il propose. Le groupe LEAD souhaite donc mettre l?accent sur les balades et autres activités d?éco-tourisme. Toujours dans le même esprit, le groupe projette d?allier l?architecture à ce concept. Ventilation naturelle, chauffe-eau solaire et ré-utilisation de l?eau de pluie pour l?irrigation seront donc privilégiés.

Le groupe LEAD estime devoir investir, lui-même, Rs 85 millions dans ce projet. Les villas et appartements seront mis en vente entre les Rs 8 360 000 et Rs 17 960 000. «Le projet devra apporter Rs 110 millions de fonds d?investissements étranger au pays», soutient Henry Loo en précisant aussi qu?une «banque locale aidera à financer le projet en vente en état de futur achèvement».

La création d?emplois est aussi mise en avant comme étant un résultat positif de la mise sur pied du projet immobilier. Le Pieter Both Resort n?échappe pas à la règle. «Le projet apportera de l?emploi aux résidents de la région : constructeurs, maçons, tailleurs de pierre, charpentiers, peintres, carreleurs, jardiniers, chauffeurs et gens de maisons», explique Henry Loo.